又一港企暴雷！闭店905家，一年亏掉197亿，如今急需875亿救命钱

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2025年6月22日香港四大房企之一的新世界发展，突然对外发布了一条消息，如今正和债权人，就当下的融资问题，进行良好洽谈。

这则公告背后，隐藏着950亿豪门家族郑氏家族的当下所面临的，愈演愈烈的债务危机。在香港房企中，各大房企一直追求的是“重资产，低负债”的模式。

然而作为香港四大房企之一的新世界发展，最近几年，却越来越“不对劲”，负债率越来越高，如今已经成为了香港头部房企中，杠杆率最高的一间房企。

新世界发展财报

到2024年底，新世界发展的债务，已经达到了1246亿港元，负债率高达“惊人”的57.5%。

有人或许会说，这放在内地的各大暴雷房企中，那是相当普遍的，不算什么。但在香港，这已经非常高了。

普遍来说，香港各大房企一直保持着低负债率的传统，一般来说负债率通常不会超过30%。而如今新世界发展的负债率却一直走高，在香港房企中，完全配得上“惊人”。

进入2025年，新世界的债务危机并没有得到好转，反而还“恶化”了。新世界发展先是对外发消息，要对多笔永续债利息推迟支付。

新世界发展公告

而这笔延迟支付的利息也不过7720万美元，作为香港的前四大房企之一，新世界发展如今却连7720万美元的利息都一时间拿不出来，其流通资金紧缺状况，可见一斑。

然而冰冻三尺非一日之寒，新世界发展暴雷似乎在当初扩张时就早已注定。

负债1246亿港元

急需875亿救命钱

早在去年，新世界发展就已经出现了相关的债务问题，但是在年底的时候，集团管理层对于化解债务危机却显得非常自信，一再表示目前债务情况可以控制，财务稳健。

然而谁能想到，进入2025年之后，新世界发展就不断的爆出了债务问题。6月6日新世界发展更是直接公开宣布延期支付利息。新世界发展的债务问题，显然已经到了一个关键路口。

其实在宣布延期支付利息之前的几天，新世界发展为了给市场释放出积极的财务信号，宣布公司即将达成一笔875亿港元的贷款再融资协议。

如果这笔钱能够顺利到账，那么就犹如雪中送炭一般，大解新世界发展的燃眉之急。然而到了6月23号，根据新世界发展发出的消息来看，其目前仍然在协商。

新世界发展公告

如果在6月底前拿不下这笔贷款再融资的话，新世界发展的债务暴雷，似乎也就是时间问题了。

根据市场透露出来的消息，目前新世界发展已经和相关方面，就这笔875亿港元的再融资计划，形成了初步的意向。

但是由于金额巨大，时间又比较紧，有一些机构还没能完成正式的书面文件。

新世界发展要在6月30号之前，拿到超过50家机构的正式文件，如果完成不成，这个计划极有可能会夭折。

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为了提高外界对新世界楼盘的信心，郑氏家族成员和新世界发展高管也亲自下场，自掏腰包斥资超过了6000万港元购买自家的楼盘。

新世界发展虽然面临着比较严峻的债务问题，可其在销售端的数据，还是相当优秀的。

在2024三四季度到2025一二季度，新世界发展已经完成了全年销售目标的95%，达到了248亿港元。

而其中内地市场又贡献了70%以上，达到了134亿元，销售额的稳健高涨，以及大量的净资产，这两项成绩，都有助于提高新世界发展的信用等级，帮助其获得更多的贷款。

一年亏掉近200亿

千亿豪门“生变”

2015年的时候，新世界发展曾经紧跟李嘉诚，卖了许多内地的项目，回收了大概350亿的资金。

但是到了2017年郑裕彤的长孙郑志刚成为新世界发展的总经理后，却反其道而行，开始买买买起来。

仅仅用了半个月时间，郑志刚就花了80亿港元，买下了一块商用地，直接创造了香港商用地交易的记录。

郑志刚

同为香港四大家族，一边是李嘉诚疯狂甩卖内地楼盘，一边新世界发展却在大举拿地。在这段时间里，内地楼市不断飘升，似乎也狠狠打了李嘉诚的脸。

但是最后，回旋镖似乎又打了回来。到了2022年底，彼时内地许多房企已经出现了债务暴雷，郑志刚却在这个时候选择抄底，依然拿出百亿的资金，大举拿地。

集团的负债正是在郑志刚任职的这段时间里，从30%上下直接飙升至2024年的57.5%。要是再加上永续债，其综合负债率早已经达到了80%以上。

而郑志刚给新世界发展带来的，还远不止这些。2024年集团的股东应占亏损已达到了约196.83亿港元

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这个如此巨额的亏损，也是新世界有史以来最大的一笔亏损，更是其20个财年来的首次亏损。

如今新世界发展的市值只剩下了144.71亿港元，相较巅峰时的1400多亿港元的市值，蒸发了起码千亿港元。

一向稳健的新世界发展为何会搞成如今这个样子？这主要就是因为郑志刚的商业手法太过于激进了。

从2017年开始，郑志刚就把K11扩张一下子拉到了极致，在当时一座K11的项目成本，大概在50亿港元。

而郑志刚竟然一下子把K11从原来的4座，迅速扩张到了38座。但是这些商场，在开业之后，很多都没有复刻第一座K11的成功。

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2023年内地的K11出租率均值只有78%，深圳的K11开业首年，更是创造了超过2亿的亏损。郑志刚在推广K11的时候，以为内地消费者对消费升级的热情会继续上升。

没想到高端商业的生存土壤，其实并没有他想象的这么广阔，许多K11在开业之后，就成为了打卡点，而不是消费地。

另外一个失误，就是在内地逆周期囤地，还不断的加高杠杆，在被人全身而退的时候，新世界发展却深陷泥潭。

如今新世界发展的债务危机，有一部分就是当时逆周期拿地后的反噬，比如在2021年新世界发展花了200亿港元拿下的一个广东旧改项目，如今这块地的估值，早已经缩水了30%。

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为了扩张，郑志刚更是打破了香港房企的资金投资传统，从原来以自有资金为主，转为大批量的向银行等机构贷借贷。慢慢的其扩张模式就变成了高杠杆和高周转模式。

其营收更是下降严重，去年营收虽然有357亿港元，但这个数据在2023年为952.14亿港元。

2024年9月，郑志刚毫无征兆的宣布辞职。而另外一边郑家的另一支柱企业，似乎也不好过。

闭店超900家

富三代变卖祖产

在香港的四大家族中，李嘉诚在套现之后，陆续投资了一些看起来老的不能再老的行业——水电气。

另一个李氏家族——李兆基的孙辈则在“躺平”，新鸿基的郭家则忙于打家族官司。

郑志刚作为其中的富三代，甚至一度被认为是郑氏家族的“准接班人”，其在四大家族的同辈人中，也是最活跃的，最想实现自我价值的一个。

但是没想到，其在掌舵新世界发展之后，却搞出了如此局面。新世界发展和周大福都是香港郑氏家族旗下了两个主力公司。

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截止到2024年底，新世界发展的净资产还有2166亿港元，可惜的是，净资产不等于现金流，在如今这个现金为王的世界，能把净资产变现才是真的。

郑氏家族自然也想到的这一点，当时作为新世界发展掌门人的郑志刚，为了筹集资金，渡过新世界发展如今面临的债务危机。

郑志刚甚至把爷爷郑裕彤在时做的一些项目，直接打包卖了出去，但效果似乎也不太好。

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2024年似乎是郑氏家族的多事之秋。一年时间里，周大福的门店数量，竟然净减少了905家，门店数量下滑至6644家。

而再看周大福已经发布了的数据来看，截止到今年3月31日，周大福去年一整年的营收和净利润都纷纷出现了下滑的情况。分别同比下降了17.53%和8.98%。

在今年的6月18日，周大福还发起了一项前所未有的金额交易，其准备发行一系列可转换债券，总价高达88亿港元，用来支持旗下黄金珠宝业务的发展。

周大福旗下的珠宝黄金业务，是郑氏家族的起家之本，但如今周大福也面临着突围的窘境。

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近五十年来，郑氏家族靠着周大福和新世界发展两大企业，积累了数以千计的财富。

但如今这两大郑氏家族的支柱企业，分别面临着或多或少的“危机”，依靠郑氏家族在香港的根基和财力，这些危机的化解，其实也只是时间问题。

但是危机之后，如何避免再次陷入危机，对郑氏家族来说，是个不小的考验。

写在最后

2016年一手创建了新世界发展的郑裕彤与世长辞，其长子郑家纯便开始接手管理相关业务。

但是第二年，郑家纯却突发中风，家族的管理只能落到了第三代手中。郑家纯的长子郑志刚便开始接手新世界发展。

没想到在郑志刚2024年9月辞职，短短几年的时间，新世界发展竟然已经徘徊于债务危机暴雷的边缘。而郑氏家族也不可避免的被卷入了这场豪门危机中。

如今既不是家族长子，也不是计划之内的人选的，郑裕彤的孙女，郑家纯的小女儿郑志雯进入新世界发展高层。

因为郑志刚给新世界发展带来了一系列的业绩风波，而被郑家纯推上了台前，在新世界发展中担任重要职位。

郑志雯进入新世界发展的，被市场认为，是郑家纯对于小女儿准备接班的“考验观察”。

关于家族接班人的问题，郑家纯曾经表示，要找到一位十全十美的人来接班，是不容易的。

甚至他还想过，如果郑氏家族内，没有合适的人来接班，那么他就会考虑用外面的人，大概就是要请职业经理人。

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但是如今郑氏家族的各项产业，依然是采取家族后代加职业经理人共同管理的模式。从实际效果来看，这套方法似乎是目前最适合郑氏家族的。

如今新世界发展的债务问题，仍然是郑氏家族需要解决的头等大事，郑氏家族特别是郑志雯，能不能够顺利的解决新世界发展的债务危机，将成为郑氏家族复苏的重要风向标。

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