西安楼市分化加剧，一边特价房频出，一边豪宅开盘即罄，咋回事？

西安市高新区唐延路的中介店负责人李刚透露：“当前西安楼市的分化态势愈发显著。一方面，部分开发商为求出货，无所不用其极，工抵房、特价房屡见不鲜；另一方面，高端改善型的豪宅产品却异常火爆，一些项目开盘后迅速售罄，去化速度惊人。”

近两个月，楼市监测数据清晰地显示出西安房地产市场供销两淡的局面，降温趋势较为明显。在此背景下，2025 年 6 月 19 日，西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局、中国人民银行西安分行营业管理部、西安住房公积金管理中心四部门联合颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《举措》），期望从供需两端协同发力，为市场注入一剂 “强心针”，稳定市场预期。

据 99HDF 房产数据平台 2025 年 6 月 24 日发布的数据，西安 6 月新房均价为 16352 元 / 平，相较于上月上涨了 0.31% 。从各区域来看，雁塔区以 19961 元 / 平位居前列，未央区为 17651 元 / 平，长安区 17128 元 / 平，高新区更是高达 24893 元 / 平 。二手房方面，6 月均价为 11217 元 / 平，环比上月下降 0.10% 。像雁塔区二手房均价 14170 元 / 平，未央区 10786 元 / 平，不同区域间房价差异明显 。

5 月西安新房销售价格环比下降 0.4%，同比下跌 3%；二手房价格当月跌幅 0.7% 。综合来看，房价走势呈现出复杂的态势，新房价格在近两个月有起有伏，二手房价格则整体略显疲态，且各区域间房价波动幅度不一，反映出市场的差异化特征。

在新政中，公积金制度改革备受瞩目。今年 2 月，西安市住房公积金个贷率回落到 88.74%，在此背景下，《举措》明确规定，缴存职工可申请提取公积金直接支付购房首付款，关中平原城市群及省内异地缴存者均可享受同等贷款权益。这一举措如同在平静湖面投入巨石，在市场上激起千层浪。

从积极层面来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此举扩大了公积金的使用范围，极大提高了公积金的使用效率，对住房消费起到有力的支持作用。同时，陕西省内及关中平原城市群购房者到西安购房可办理公积金贷款，有助于吸引更多外来需求，提振市场信心。

但在实际市场反馈中，却呈现出不同声音。能源国企职工王莉（化名）表示：“首付提取公积金加上最低首付比例政策，让我有了购买小户型新房的想法。” 然而，在西安定居多年的李晓却认为：“现有的政策本来就允许每年提取一次公积金，新规对于我们这些已有房产的群体来说，实际效用有限。” 中介门店负责人李刚也直言：“当前市场中，置换需求明显强于首置刚需，对于资产置换群体，‘商转公’才是激活市场的关键所在，通过降低存量房贷利率释放现金流，为二次置业创造空间。” 可惜的是，当兰州、咸阳等西北城市相继重启商转公时，西安因资金池深度等问题，依然冻结该业务。尽管目前西安个贷率已跌破 90% 警戒线，为政策松动带来新窗口期，但如何在盘活存量与保障资金安全间找到平衡，仍是一大挑战。

在刚需市场，5 月商品住宅成交量 38.3 万平方米，创下 2021 年下半年市场下行周期以来的历史低点。1 - 5 月累计成交面积同比收缩 27%，新房供应总量也减少近三成。市场观望氛围浓厚，许多刚需购房者持币观望，期待更有利的购房时机。同时，房企为促进销售，特价策略频出，68 折特价房、工抵房等促销形式屡见不鲜，反映出刚需市场去化艰难的困境。

反观高端项目市场，却是另一番热闹景象。城北某豪宅项目实现 50 天四开四罄，成为近年来西安清盘速度最快的豪宅项目；曲江的豪宅项目同样表现出色，如金地名京，据安居客数据，其 2025 年 5 月二手房价格均价达 31178 元 / 平米，虽环比上月下跌 0.14%，但同比去年上涨 0.89% ，该项目首开销售 12.6 亿元，首开即告罄；曲江另一豪宅项目金地曲江尚林苑即便启动数百万元验资门槛，仍吸引大量认购需求 。

长期而言，西安楼市的健康发展，不仅依赖于房地产政策的持续优化，还与城市的经济发展、人口增长、产业布局等宏观因素紧密相关。西安作为国家中心城市，近年来常住人口持续增长，2024 年末西安市常住人口达 1316.76 万，比上年末增加 8.94 万人，连续多年蝉联 “北方人口增量第一城” 。人口的流入为房地产市场带来了潜在需求，但如何将潜在需求转化为有效购买力，还需进一步提升居民收入水平，优化就业环境，完善城市配套设施。

总之，西安楼市在新政的推动下，正踏上新的发展征程。尽管前方仍面临诸多挑战，但只要政策能够持续精准发力，市场各方积极响应，西安楼市有望逐步走出调整期，实现平稳健康发展。