养老行业走进深水区，竞争愈演愈烈！现在想入行，必须弄清楚这6个关键点

（转自：抗衰老产业联盟）

养老机构设立不仅涉及企业投资收益，而且决定了养老机构运营管理方式，是企业进入养老服务业必须过的一关，一个养老服务企业能否持续健康发展，与其能否运营管理好养老机构密切相关。所以，研究探索养老机构运营管理，首先要从养老机构设立开始。

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选择养老机构设立区位、辨析租赁房屋类型

养老机构最佳选择公建民营方式，包括托管各级各类养老服务中心、街道（乡镇）敬老院、社区日间照料中心等政府投资建设划转的养老服务设施。通常每个县（市、区）、街道（乡镇）都规划新建一处养老服务中心，政府采取招标方式择优确定运管管理第三方机构。

租赁和托管改造各级政府的培训机构、疗养院，包括政府闲置的楼堂馆所。租赁和托管央企、国企闲置房屋设施，包括各类办公楼、厂房、酒店、培训机构等房屋设施。

以上是养老机构选择的房屋设施的属性及类别，以政府和国有企业不动产为主，除此之外，租赁商业房屋改造成为养老机构是我们经常遇到的情况。

无论是政府不动产还是商业房产，养老机构区位选择应掌握以下原则：

一是优先考虑城区居民集中居住区，以城区人口多少、老龄化程度高低为依据，由大到小、由多到少依次确定；

二是毗邻医疗机构，便于医养融合服务，降低或减少医疗投资成本；

三是党政机关、事业单位、央企（国企）集中居住小区，设立时应考虑拟收养老人的退休金及养老金情况；

四是优先选择养老机构的交通便利、环境卫生、社区治理等相关因素；

五是选择设立的养老机构有利于团队建设和服务队伍稳定等。

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老旧房屋改造设立养老机构ABC

目前，城区老旧房屋改造登记、注册养老机构成为新增养老机构的主渠道，近几年，养老产业不断升温，社会资本投资养老机构热情持续高涨，我们梳理从省会、到市区改造新增的养老机构，尤其是老旧房屋改造养老机构，很难找到顺风顺水的项目，如果跟这些投资人沟通交流老旧房屋改造养老机构的经历，大多会倒苦水，有些项目改造可以说经历了九九八一难。

那么，怎样将城区老旧房屋改造成一个合格养老机构，少走弯路、节约成本、享受补贴、尽快开业？我告诉大家改造养老机构的主要内容和重要节点。

成功改造一个养老机构，须做好以下四个方面：

（一）必须有以下7个资质和证明。

1、房屋有不动产登记证书或租赁协议；

2、必须拿到消防验收合格证明；

3、必须符合强制性国家标准《养老机构服务安全基本规范》（GB38600-2019）2022年1月1日正式实施；

4、医疗机构执业许可证书或备案证明；

5、环境影响登记表或环评报告；

6、食品经营许可证；

7、相关特种设施、设备（电梯、锅炉、配电室、厨房燃气、安防中控室）等。

（二）设立养老机构的基本程序。

1、养老机构法人登记（工商登记、社会组织注册）；

2、租赁房屋协议；

3、养老机构设立可行性报告；

4、养老机构环评报告；

5、养老机构改造设计方案（报辖区住建部门审查）；

6、消防改造设计方案（报消防主管部门审查）；

7、对房屋实施改造；

8、辖区住建部门房屋改造验收报告；

9、消防改造竣工验收报告；

10、医疗机构执业许可证或备案证明；

11、食品经营许可证；

12、特种设备验收或备案证明；

13、相关人员执业资格和管理服务人员体检报告。

（三）重点内容和主要时间节点。

1、房屋不动产证和租赁协议；

2、以企业、社会组织法人主体申请、登记、申办的各种资质证书和证明手续；

3、消防是养老机构设立的一个不可逾越屏障，不可犯规、一票否决。消防改造从设计-审查-施工一验收，步步审查、环环相扣、缺一不可，一点差错都不能出；

4、医养结合，选择确定医疗机构类型、办理医疗机构执业资格并在民政局进行备案；

5、院长、医护人员。主要是医护人员选择与配置，既考虑成本，还要符合规定。

（四）岗位设置、建立制度和规范服务。

从房屋改造开始就要着手养老机构的管理运营，包括养老机构岗位设置、职责要求、考核目标及方法。一个规范的养老机构必须设施、服务两个方面都过硬，既要把房屋改造好，更好把管理制度建起来。

医养老结合机构必须设立的岗位包括：医疗机构设置规范要求的岗位职责，医生、护士、康复、医药、化验等相关岗位及职能职责。养老机构相关岗位及执业资格，主要包括养老护理员、健康管理师、康复治疗师、社会工作者、消防安全员、厨师、保洁员的岗位职责及绩效考核等制度规范。

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项目定位及改造成本控制

老旧房屋改造养老机构的关健是养老项目定位，所谓项目定位就是要做个什么样的养老机构，投资多少？主要功能？为哪些老人服务？收费价格？投资收回周期？运营成本？弄清楚这六个方面的问题，再决定选择多大面积房屋、项目选在哪里、如何管理运营。

1、投资额度。这是所有问题的基础，经常遇到问投资多少做一个养老机构？要看是在那类城市投资养老机构，省会城市、地级市、县城各种投资成本都不一样。通常在县城投资养老机构每张床位不少于5万元，省会城市每张床位不少于10万元。一个养老机构要想持续经营，通常不能低于40张床（仅代表个人建议）。

2、养老机构的主要功能。收养老人床位、医疗服务、健康管理、康复护理、长期护理保险等。

3、为失能、部分失能老人服务,为活力老人服务，为失独老人服务。

4、收费价格。通常机构养老价格应该考虑以下几个方面的因素：根据城乡老人养老金、退休金确定收费价格；根据医疗机构资质确定相应服务价格；根据投资成本界定服务项目及价格，包括项目内容及服务成本。

5、投资收回周期。改造养老机构投资收回周期相对短一些，近几年要考察研究了城市改造养老机构的投资回收周期，主要看投资成本，大多民营企业投资改造的养老机构五年左右都能收回投资，但也有一些民营企业由于对项目改造流程、标准不清楚，走不少弯路，造成一些不可预见的成本，致使收回周期较长。我也发现有些央企、国企投资的医养结合项目，由于项目定位论证不足，运营管理困难考虑不周，收回投资的时间难以确定，有些项目可能很难收回前期投资。（例如：华录风华济南市舜玉路街道养老综合服务中心、明湖国际.槿椿颐养中心、山东济南养老服务中心等。）

改造成功的养老机构，应该严格控制投资成本，以收回投资成本为目标，制定房屋改造预算、运营管理成本，由于养老机构优惠政策调整，享受政府补贴的养老机构必须是护理型养老机构，这样增加了养老机构运营管理成本，主要是建成运营的相关人力资源成本，同时也增加了运营项目，以目前民政、卫健、医保养老服务优惠政策，新投资改造养老机构必须是医养结合机构，经营项目包括医疗、健康、护理、康复等。

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落实优惠政策降底投运成本

改造养老机构优惠政策:

护理型养老机构主要有三项补贴优惠扶持。护理型养老机构床位补贴，新建、改造补贴标准及各地方均不同；养老机构收养失能老人运营奖贴；入职养老企业人员奖补等优惠政策（以山东省为例：山东省级新建护理型养老机构每张床位补贴8000元-12000元；改造护理型养老每张床位补贴3000—5000元；运营奖补按星级收养一个失能老人每年奖补2400-3600元；养老护理员、养老护理技师、高级技能技师一次性补贴分别为3000元、4000元、5000元；养老机构和社区养老服务机构的本科、专科、中职毕业生入职奖补分别为2万元、1.5万元和1万元）。

医养优惠扶持保障政策主要有：

医养机构的优惠政策主要是设立备案，包括养老机构、医疗机构从业人员职称待遇一致等。主要是社区医养服务优惠政策，体现在居家医疗、“互联网+护理”服务上。

医保扶持优惠政策是长期护理保险：

长期护理保险主要保障长期失能人员的日常生活照料和与之密切相关的医疗护理服务费用，重点保障重度失能人员长期护理需求，比如提供压疮护理、鼻饲管置换、翻身叩背排痰等医疗护理服务和协助进食、移动翻身等日常生活照料。

山东省从2014年开始职工长期护理保险试点，2021年实现了职工长期护理保险全覆盖；2022年省医保局会同有关部门制定了居民长期护理保险试点工作意见，截止目前全省有12个市纳入居民长期护理保险试点。

采取医疗机构 “专护”、护理机构“院护”和居家护理“家护”等服务形式：

公立、民营一视同仁，将符合条件的医养护理机构纳入长期护理保险定点服务范围，医养护理机构的规模化、品牌化、集团化水平不断提升，从“小而散”迈向“大而强”，促进了“医、养、康、护”深度融合。

土地、金融及普惠养老扶持优惠政策：

养老服务设施用地纳入国土空间总体规划，新建、老旧居住区按每百户20平方米、15平方米配建社区养老服务设施。省民政厅、农信社联会推出无抵押“养老保障贷”政策。农发行、国开行实施普惠养老扶持政策，先后实施了三批，全省有数十家养老机构享受了每张床位补贴2万元普惠养老扶持政策。

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投资收益及绩效管理

养老机构设立是重资产投资，政府履行社会福利和民生服务保障职责，社会资本应以市场方式参与养老服务业，因此，我们必须从企业投资收益探讨养老机构设立的可行性、合理性，不以追逐利益为目的社会资本投资都不可靠，也不能持续，其实是耍流氓。

设立养老机构必须从市场调研入手，根据企业进入养老服务业的经验，确定投资项目定位，以收回投资周期为目标，研究制定设立养老机构的类型、租赁房屋面积、医疗机构类型、服务项目构成、收费价格范围、运营成本等。并且要把投资收回周期做为项目规划策划、投资改造、运营管理的核心任务目标，形成完整和规范的可行性研究报告（多数养老机构投资可行性报告千篇一律、抄写现成的）。

例如：在山东省会、市城区投资设立一个养老机构，首先从公司实际出发考虑投资额，选择区位和规模，经常有人问多少钱能做一个养老机构？除公建民营托管政府养老服务设施以外，租赁房屋改造养老机构，县（市、区）以300万元起步，地市城区500万元起，省会城市更多。

可行性研究报告数据要真实，投资500万元设立医养结合机构，以5年收回投资成本为目标，假设房屋租赁每平方米每天不超过1.1元，改造成本每张床位控制在5万元左右，租赁房屋2000平方米。按照护理型养老机构标准42.5平方米一张床，共计47张床位，每张床投资5万元，共计235万元，房屋年租赁需要80万元。

另外，设立医疗机构类型为护理中心，按照设立护理中心标准，购买必需设施设备，配置相应医护人员、养老护理员及管理人员，确定养老机构投运服务项目、收费价格。需要强调的是机构以收养失能老人为主，护理中心享受长期护理保险院护医保政策，运营中拓展服务项目和服务老人，以护理中心为依托开展居家长期护理服务，发挥护理中心医疗医药的服务功能，增加服务项目，扩展服务群体，创造更多收入，争取完成5年收回投资成本的目标。

养老机构绩效是运营管理的核心，目前，养老服务行业仍然处在初级阶段，各种标准规范及绩效考核仍在探索研究中，从实践中我们总结了以下必须落实的任务和内容。

一是医养结合机构运营管理要合理设置岗位、制定岗位职责、明确标准要求及绩效考核指标。这是管理的基本抓手，如果不理清机构的岗位设置、职责要求、考核指标，就没有管理标准和方向，抓机构的绩效要从制定岗位职责入手。

二是医养结合机构运营管理一人多职，一岗多责。按照医疗机构、养老机构人员配置标准要求，一人兼任多个岗位职责，职责清晰、任务明确、标准规范、指标可及。

三是处理好管理制度刚性与服务内容柔性关系。养老服务是人与人的服务，仅凭制度做不好管理，需要有爱心和情怀，养老机构管理人员定要带着感情去管理，带着爱心去服务，把刚性制度与柔性服务融合起来，这将是一个长期考验。

四是科学管理、奖惩明晰。要提高管理服务效率，降本增效，用科技手段管理养老机构，既快捷方便，又高效实惠。

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团队建设与运营管理

养老项目投资关呼企业生死，团队建设决定项目成败。企业项目投资不能出问题，如果项目投资出了问题，一切都无法挽回，这些年养老产业项目投资失败案例比比皆是，虽不能说遍地都是失败项目，但养老机构投资难、成功更难，是业界共识，今天主要跟大家探讨项目投资问题，最后，我们再回到运营管理主线上，关系项目投资成败还有一个核心问题，就是运营管理团队建设，好项目需要有好团队，两样缺一不可。我们从自已体会和周围同行看看，成功养老机构团队有什么特点？

我认知如下：

一、亲属组建养老服务团队最具竞争力。考察那些成功养老机构项目，多数是由家庭成员管理的，只有家庭成员管理的养老机构才能做到分工不分家，许多规模不大的养老院，由家庭成员管理，基本没有关门的，而且有较高的盈利能力。

二、团队有共同目标，通常说“三观一致”。我们研究和分析了许多失败养老机构，大多为合伙人出现了纠纷，共同的目标就是共同利益，所以，养老企业合伙人制还需要进行深度跟踪调查研究，哪些类型的服务机构适宜合伙人，哪些服务项目不宜采用合伙人模式。养老服务人要做到温情服务和追求利益相统一，如果把两者割裂开来，单纯追逐利润最大化或过度强调公益性，都是不健康的养老服务。

三、团队规模与稳定性，养老机构适宜规模为100至300张床位。养老企业规模受限，不是越大越好，太小也不行，单个养老机构床位超过500张不易运营管理，团队规模大了影响员工稳定性。所以，养老机构管理团队规模也有上限，300张床位以下的养老机构团队建设容易，500张床位以上养老机构团队建设比较困难。小规模、小团队适宜养老机构运营管理，低于50张床位养老机构同样面临多种考验。

四、养老机构运营管理团队复制难。对于连锁经营的养老集团，团队建设不能用一个标准、一个模式、一套办法，养老机构团队建设与运营管理要尊循养老服务业特点，坚持一院一策、一项目一团队、一团队一标准、一目标一考核的做法。没有哪个行业象养老服务这样的地域性、特殊性、个性和人性，认识老人需求差异化，提供服务个性化，建设团队独特化，才能打造一支优秀的养老服务人才队伍。