竞价56轮！溢价率12.23%！今天南京土拍又被疯抢！

南京土拍，继续稳定发力！

继昨天城东孝陵卫片区和城北新玄武片区2块优质土地成功出让后，今天刚刚南京再次卖出一幅稀缺供地！

这块地位于燕子矶新城，在此之前整个板块土地断供已经近2年！而这块土地素质也相当优秀，靠近城北万象汇，容积率仅1.6，出让面积40879.04㎡，挂牌起始价91600万元。

最终，这块地经过56轮争夺，被江苏亚伦以15717元/㎡楼面价拿下，溢价力12.23%！

对于这家房企我们应该不陌生，去年还拿了鼓楼桃园金茂府旁的一幅袖珍地块，还有之前江浦的龙湖央璟颂，且这家房企一直以来和龙湖有坚实的合作基础。

能够预见，这块地未来大概率会做低密改善四代宅，有望成为板块下一个居住标杆！

而值得一提的是，这也是2025年南京上半年最后一场土拍！透过这半年的土拍，我们能够发现总结出一些变化，并对下半年土地市场有所前瞻——

①推地趋势：减量提质、少量高频

无论是之前拍出的新街口、南部新城、雨核，还是最近的新玄武、孝陵卫、燕子矶等地块，我们会发现，所在片区均存在一定时间的住宅用地断供，新房供需结构更为健康，房企拿地的销售压力比较小。

而且这些地块均是片区内素质非常高的超低密地块，只要房企能够给到匹配地块的产品，那么基本都是奔着板块新标杆去的。

这显然是与南京市“减量提质”的供地策略是保持一致的。

一方面从源头上减少供应量，减少楼盘之间的恶性竞争；另一方面拿出主城区核心地段的低密地块，地价很有诚意，给到房企土地开发充足的利润空间，最终引导南京楼市走上“定制化地块+在地化精研产品”路线。

同时，结合最近的挂地情况我们还会发现，南京现在土拍不像以前一批次好多块地，基本一次就是一两块，少量高频，保证供地质量的同时，也让土拍更稳健。

②市场热度：“稳”字当头，稳中有“火”

今年南京土拍虽然来得晚，但整体表现非常稳，而且其中不乏一些提振信心的“小爆点”。

先是4月2日首场土拍，玄武珠江路G05地块在竞价68轮后，以43.37%溢价率、37875元/㎡楼面价，被杭州长住集团竞得。

紧接着4月23日，第二场土拍强势续上火力，南部新城G07地块以32309元/㎡楼面价拍出，全国顶级豪宅专家宸嘉发展进军南京。

4月30日，南京拍出10幅地块，其中绿博南G28地块历经近4小时，226轮争抢，以45053元/㎡楼面地价出让，溢价率25.6%，由招商蛇口拿下。

然后就是昨天，盐城兴邦首进南京，绿城中国再次坚定看好南京。

③拿地结构：规模型房企和中小型房企并存

事实上不仅是这半年，从去年开始以来，南京的土地市场除了规模型房企以外，就大量出现中小型房企的身影。

这其实和南京的推地策略也离不开关系。

规模型房企更加聚焦城市核心区域，而南京主城推出的那些“小而美”且确定性强的地块，则吸引了中小型民企的关注。

对房企来说，这些地块成本可控，不会有太大负债压力，而且地块优点很突出；对市场来说，中小型房企没有太多规模上的考量，因此更容易集中精力做好一个项目，针对特定地块、特定客群打造出“小而美”的精品。

另外，这次江苏亚伦拿地燕子矶新城，除了南京土地市场信心提升的影响，这块地以及燕子矶新城本身的价值也非常重要！

据了解，整个燕子矶新城在此之前已经超过21个月没有宅地供应了！燕子矶新城上一次的住宅用地出让还是在2023年8月25日，南京滨诚整治开发有限公司以总价31.8亿元、楼面地价18527元/㎡摘得G43地块。

虽然严格来说，燕子矶现在并未陷入完全无房可售的房荒状态，因为还有一些项目在售，但事实上它已经处于一种“选择性的房荒”。

在售的高科江悦堂，是千万级的顶豪项目，虽然有房可卖，但绝大多数人够不上门槛；

而其余价格合适的项目，也基本卖到尾盘状态了，该上车的已经上车了，还在观望的要不是对项目比较挑剔，要不就是对剩余房源不太满意。

所以实际上片区已经积攒了一定的购房需求，加上现在新出了四代宅新规，倘若落实在新项目上，也会激发出一批改善置换需求。

而且这块地1.6的容积率，我简单查了一下，燕子矶近些年的供地里，除了高科江悦堂1.05的容积率比它低以外，就连仁恒公园世纪1.63都略输于它，其他地块就更不用提了，基本容积率都在2.0以上。

同时，燕子矶新城的发展和变化，也在改变外界对这里的预期。

燕子矶新城位于江南主城北部滨江区域，依山傍水禀赋优越，规划定位为以“公共服务、商业贸易、文化旅游”为核心的“宜居、宜业”的滨江新城。

经过十余年的建设发展，燕子矶新城探索出一条协同推进老工业基地转型、旧城更新、生态优先和绿色发展的实践道路。

很显然，现在的燕子矶已经不是那个曾经人们刻板印象里的燕子矶，这里已经成为宜居高地；它同样也不是那个还处在全面建设期的燕子矶，这里大部分的生活和配套都已经兑现。

这是我在润江大厦41楼眺望整个燕子矶新城的超绝视野：

整个燕子矶新城已经高楼林立，城市风景和自然风光在这里交织。

往南看，这里能直接看到紫金山；

润江大厦41楼实拍

往北看，这里能直接眺望长江，燕子矶滨江CBD也在视野之中。

润江大厦41楼实拍

如今，燕子矶片区新经济、新业态迅速崛起。

全国体量最大的万象汇购物中心、新加坡吉宝集团在华首个养老项目、区域首个五星级酒店滨江铂尔曼酒店相继落地；

城北万象汇实景图

引入南师、仙外、晓庄三大教育品牌并集齐公办、民办、国际教育多张名片，南师附中高中部晓庄校区9月将迎来首批学子；

燕子矶新城教育格局

创智科技园、燕子矶老镇、体育公园、新城综合医院等重大项目加快建设；

燕子矶老镇示意图

3条地铁9个站点轨交出行全覆盖，名矶江畔一座宜居新城正逐步展现。

而值得一提的是，在G33地块出让之后，燕子矶其实还有几块超绝好地呼之欲出，地块素质只好不差！

★首先是王家庄地块。

该地块共分为2幅二类居住用地，1幅商办混合用地。

其中①号地块就是刚出让的G33地块，待出让的②号地块容积率也是1.6。

这个地段相当王炸，南边就是招商花园城和城北万象汇，距离6、7号线换乘站万寿站很近，周边有仙林外校燕子矶校区（九年一贯制）、仙林外校伯乐中学、南师附中高中部晓庄校区。

因此这块地里的商办混合地块，未来也能和南边的大型商业形成商圈合力。

★其次是吉祥庵地块。

这块地和南师附中高中部晓庄校区一路之隔，旁边紧挨着地铁1号线吉祥庵站和和燕快速路，交通很方便。

这块地同样分为2幅住宅用地和1幅商办混合用地。其中商办混合用地未来大概率是地铁上盖，住宅用地则也都为容积率1.6的低密地块。

相较来说，这个片区一直以来新房供应较少，因此预估关注度也不会低。

★还有中心村地块。

这块地则位于上述吉祥庵地块的南侧，是一幅纯住宅用地，地段不用说了，配套和上述地块都是共享的。

重点在于这块地的容积率，只有1.3，限高60米！放眼整个燕子矶新城的供地历史，这块地都是极其低密的，只有高科江悦堂的1.05容积率比它低。

毫无疑问，这块地一旦拿出来，是要做片区高端改善产品的！

写在最后：

可以预见，下半年南京还会继续差异化供地，还有一批核心的重磅好地也会陆续出来。

加之绿博南G28地块、珠江路G05地块、南部新城G07地块，还有安德门的颐和·金陵印、小行的金基屿樾府、南站的映秦淮几个项目，今年新房市场会非常精彩。

让我们共同期待。