案例发布 | 逐暖冬气候而居顺市场需求而行——昆明市盘龙区青云街道枫桥尚院

发布时间：2025-08-06 17:00 浏览量：2

编者按：

为深入贯彻落实习近平总书记考察云南重要讲话重要指示和李强总理指示要求，走出一条持续健康的文旅发展之路，更好推动旅居业发展。按照省委、省政府工作要求，省文化和旅游厅会同各州（市）、省直各有关部门，深入调研、总结优选全省新涌现的立得住、叫得响、能复制、可持续的旅居实践。在去年推出八种业态50个典型案例基础上，围绕空闲农房利用型、特色产业驱动型、酒店民宿短租型、医养机构依托型、闲置房产盘活型5种发展模式，新总结梳理了50个典型案例，编写了《有一种叫云南的生活——旅居云南典型案例汇编二》，供全省各地发展旅居业参阅借鉴。

逐暖冬气候而居 顺市场需求而行

一、项目概况

枫桥尚院医养机构位于盘龙区青云街道西林社区，距长水国际机场25公里、昆明站12公里，周边300米范围内拥有13条公交线路、地铁5号线站点。项目以“春城”昆明气候优势（年均气温15℃，全年空气质量优良率超98%）为核心吸引物，联动周边景区资源，毗邻国家 5A级旅游景区昆明世博园、国家4A级旅游景区金殿风景名胜区，坐拥“半小时交通圈”与“生态文旅双资源”叠加优势。

枫桥尚院旅居项目由云南盈佳房地产开发有限公司投资2.8亿元打造，委托云南尚乐养老产业经营管理有限公司运营，按照利润50%占比抽成。项目以“候鸟式旅居服务、社区化运营、智慧化支撑”为核心，构建全链条康养生态。总建筑面积40037.2平方米，由两栋候鸟公寓及配套功能区构成致力于打造“医养+康养+文养”三位一体全龄化旅居服务体系，其中A栋康养公寓设置180套全适老化居住单元，配备独立卫浴、地暖系统、智能安防（含紧急呼叫、跌倒监测功能），室内适老化改造率达100%。B栋医养中心规划康复治疗、中医保健等11个科室，引入三甲医院资源提供专业化医疗服务。配套功能区4000平方米立体空中花园（兼具景观与疗愈功能）、1500平方米营养餐厅（提供定制化膳食）、3500平方米老年大学（开设书画、声乐等16门课程，年均开班60 次）及1000平方米综合活动中心（涵盖健身、影音等多场景）。

二、发展模式

（一）建立候鸟式旅居服务体系。创新“3+X”服务矩阵，整合安居、膳食、管家等基础服务，健康管理、旅居定制等特色服务及非遗体验、生态农场等增值服务。依托智能平台联动全国12个旅居基地，建立“昆明总部+多地驿站”候鸟网络，年均客源互换量超500人次。与云南白药集团等6家医疗机构合作开通绿色通道，形成“15分钟医疗响应圈”，2023年处理紧急医疗事件37次，响应及时率100%。

（二）完善社区化运营机制。推行银卡、金卡、钻石卡三级会员制，会员通过旅居时长兑换、课程积分累计提升粘性，2024年复购率达52%。与云南大学共建“智慧康养实验室”，研发适老化智能设备3类12款（如跌倒报警手环），降低长者生活风险。打造500平方米屋顶生态菜园，联合省非遗中心开发扎染、乌铜走银等体验课程42课时，文化收入占比提升至18%。

（三）强化智慧化支撑系统。枫桥尚院以气候资源为基底，通过“数据驱动服务升级、社区融合民生需求、政策市场双轮协同”，探索出可复制的康养旅居发展路径，为同类地区提供“资源整合-服务创新-机制保障”的系统化解决方案。部署“枫桥云脑”管理系统，集成健康监测、应急响应等8大功能模块，通过可穿戴设备实时采集健康数据，建立电子档案121份，累计预警37次，处置率100%。动态优化餐饮菜单、活动排期等资源配置，客户满意度达95%，床位闲置率降至10%以下，运营成本降低12%。

三、主要成效

（一）运营显成效，效益展新貌。枫桥尚院旅居项目自运营以来成效显著，产生多维度综合效益。自 2022年正式开业以来，接待旅居长者121人（90岁以上占15%，含2名百岁老人），累计营收达1400万余元。2024年实现营收700万元，其中旅居康养板块640万元，同比增长35%。省外客源占比增至28%，客单价从1.2万元/季涨至1.8万元/季，增幅达50%。带动周边消费超500万元，创造67个社区就业岗位。

（二）经验启新思，矩阵促转化。实现气候价值转化，构建“气候+服务+文化”价值矩阵，建立气象数据与客源需求动态匹配机制，推出“气象指数旅居套餐”，吸引北方客群占比提升至65%，套餐销售贡献营收40%。服务链条延伸，打造“旅居+非遗工坊”“+红色旅游”等产品，与旅行社合作开发定制游线，单次旅居平均衍生消费达4200元/人，较传统模式65%。文化IP塑造，培育“枫桥非遗月”“银发艺术节”等品牌活动，文化体验项目收入占比从5%提至18%，形成差异化竞争力。

（三）创新谋发展，协同促共赢。创新社区嵌入式发展路径，实现多方协同共生。空间融合，通过“社区微改造”整合周边资源，构建10分钟生活圈，客户需求满足率达98%，设立农特产直营区，年均销售额超100万元。治理协同，建立“旅居客人议事会”制度，吸纳长者参与社区治理，解决实际问题12项，客户满意度提升至92%。代际互动，开展“银发导师计划服务社区儿童，促进社会资源共建共享。产业联动，整合23家企业成立“滇中康养旅居联盟”，建立可持续发展机制，设立50万元风险防控应急基金，为项目长远发展筑牢根基。