佛山楼市的希望藏在金九银十，关于买房时机和建议！

7月是楼市传统的淡季，但看新房二手网签数据，可谓冰火两重天。

以友商佛山乐居整理的数据为例，一手网签2174套，只比2月份高，并且5、6、7仨月连着跌；

二手却是相反行情，网签5051套，年内第3高，且5、6、7仨月连着涨。

当然，短期数据过多解读意义不大，有太多客观变量干扰。

比如新房推货量，就能很大程度影响网签量。众所周知，这几年佛山土拍市场太差，大多国资左手倒右手，工程推进速度还很慢。

又比如6月开发商冲刺一波后，新的购房者需求也会沉寂，加上后面有金九银十，有多个新盘出街，似乎不必急于此时上车。

还比如七八月恶劣天气，台风接踵而至，都影响大伙儿看房热情。还有忽然爆出的基孔肯雅热，官方和民间都要分心应对。

所以我们基本能笃定，8月网签数据会继续难看。现在舆论的声音，很多购房者看不懂，拿捏不准，不知道是不是到了该下手的时候了。他们的心态是：想买，但怕继续跌，抄不到最底。

我们认为7、8月的颓势会在金九银十迎来转折，但也不会爆炸式呈现。接下来能吸引购买力下场的，大概也就剩下符合大家心意的多个新规项目入市及给出诚意的价格了。

今天的文章，我们再梳理几条碎片化建议，文末说说下手时机，希望能帮到接下来在佛山置业的老铁。

再强调一下：我们团队平时文章产量较低，但其实我们有很多干货没通过文章输出。你们看到的文章结论，只占了我们对楼市研究的很少部分。和我们一对一深度交流，你会对我们有更全面了解，思路也会更清晰。

非刚需不建议买房。

这里的刚需，不止是那些买人生第一套房的群体，同时必须置换、终极改善也算刚性需求。但如果还想在佛山投资买房，那就洗洗睡吧。

买卖房子赚钱的时代已经过去，即使房价已经跌了30~40%甚至腰斩，回到了2015-16年甚至更前的时候，但市区绝大部分项目的租售比依然不理想，郊区靠近工业区的房子总价低，租售比秒杀市区，但你也不敢下手。

所以不要想着年纪轻轻，可以搞什么住投分离，尽量别折腾。

对于普通家庭，通勤和教育始终要放在第一位。

对所有人来讲，时间才是终极货币，日常工作都是出卖时间换钱，如果你能够省下更多通勤时间，你可以用来投资自己，让自己的时间更值钱。

你也可以多睡一会觉，多陪陪孩子，省下来的这部分时间完全属于你。

关于教育，最重要的是学校的生源，然后才是学校的名气。

而幼儿园和小学阶段，离家近甚至比所谓的“名校头衔”还重要，接送方便对上班族及老人家来说非常重要。

孩子也可以多睡一会儿觉，家长也省心嘛。

很多年轻人结婚生了娃后，才发现补习班、兴趣班也是刚需。但家附近这类配套啥都没有，必须开车好几公里才有个像样的，连选择的余地都没有。

这种情况大概率出现在佛山的各大新城新区及郊区板块，比如三山新城，这么说吧，去那边开教培机构指定能赚不少钱，因为那边需求多，但机构极少。

房子最值钱的是它所在的地段和外部配套。

当房住不炒已经深入人心后，回归中心区、所见即所得，已经成为大部分购房者的买房信条。

砖头不值钱，房子外部的价值大于房子里面的价值，不要单纯被户型好、精装修、美丽的会所等冲昏头脑。

比如相比起小区的会所健身房，反而楼下的超市、菜鸟驿站才是家庭高频的光顾场景。

你家附近1km范围内的配套，决定了你房子的价值和一家人的生活品质（下次专门写一篇1km内都需要啥配套）。也只有在中心区，尤其市中心，大多数家庭的方方面面甚至琐碎的需求都能很容易被满足（获得的时间、金钱成本更低）

但关注配套的同时也要注意家庭实际需求，不可能有十全十美的房子，你需要结合家庭需求的优先级，去匹配房子的优势，要合理包容楼盘的缺点。

不要买错配的房子。

豪宅里的小户型，刚需刚改盘里的大平层，这些多是典型的错配，产品和人群不匹配。

前者多是小区最差楼栋、最差视野、最差朝向的产品，但却靠吹嘘的豪宅定位拉高溢价，比如当年的保利和悦滨江等；后者多是小区里溢价最高的产品，以后卖二手房会被小区其它产品拖累，比如大冤种万科璞悦山。

所以当你买入一套房子时，如果不是一步到位，还是尽量考虑一下它未来的接盘侠画像。错配的房子最大问题是流通性差，你要狠狠自刀。

啥时候才是最佳下手时机？

能抄到最底，都是运气使然。但总体来说，大宗商品通常在下半年会比上半年有更好的买点。

接下来的金九银十，会走出七八月的阴霾。一方面会有多个新规项目杀出，比如招商青云台、绿城锦海棠等，它们会逼迫其它竞品开发商作为价格让步，目前已有部分开发商提前降价了，比如过去一直坚挺着不降价的粤海壹桂府。

所以未来这一两年的佛山楼市，依然分化、割裂，优质地段的楼盘、有新规加持的楼盘，日子不会太难过，但其它楼盘注定被逼到墙角。

接下来几点，各位老铁可以留多个心眼：

①体量较大的新盘第一波开盘，尽量不要下手，等第二波/第三波，除非你已经相中其首开的某个楼栋某个梯腿；

②重点关注准现楼、尾盘，搞不好会有进一步跳水；

③你意向的楼盘附近有同类产品的新盘会出来，可以等等再下手，看看它们如何竞争；

④留意你要买的区域有无将交付的楼盘，可关注二手次新捡带血筹码，但不可把“捡漏”当执念，见好就收（具体捡漏建议，可以和我们保持密切沟通）；

⑤当下市场上新房的刚需产品其实比改善还要少，但同楼盘改善产品的单价从来都比刚需产品贵，你要会判断开发商定价是否合理。

以上不可一概而论，具体项目、产品、价格是否绝佳的买入时机，得具体分析，对比周边同类项目价格走势、产品优劣势、放盘量等维度来判断。

如果你还有个性化的需求和疑惑，那么直接找我们吧。

佛山买房，问问楼司令吧！

司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。