余姚的房价为什么不输慈溪！

毫无疑问，慈溪经济总量明显领先于余姚。

2023年慈溪GDP突破2500亿元，稳居浙江县级市首位，而余姚GDP为1513.59亿元，差距近千亿元。然而，2025年5月余姚整体房价均价达15161元/㎡，核心区域如凤山街道（17983元/㎡）、梨洲街道（17400元/㎡）甚至高于慈溪同级别板块。

当然，目前经济处于下行阶段，这几年各大城市特别小县城的房价都在跌。但相对而言，余姚的房价确实不输慈溪。

为何会产生这种情况呢？我们简单分析一下！

据悉，余姚全市山地占比超50%，素有“五山二水三分田”之称，可用平原稀少，迫使人口与资源向城区高度集聚。另据资料显示，余姚城区常住人口约占全市总人口的40%，推升核心地段房产需求。

反观慈溪，地处三北平原，土地后备资源丰富，全域开发呈现“多中心化”。杭州湾新区、周巷、龙山、观海卫、逍林等强镇分流城区购房需求，导致资源分散。

例如，杭州湾新区依托滩涂低成本开发，新房均价较为合理，拉低全域房价均值。

这几年，慈溪采取“多核发展”策略，城区配套资源被周边卫星城镇稀释。2023年慈溪城区新房成交量仅占全域的35%，而杭州湾新区、观海卫等区域占比超40%。

余姚则强化单核集聚，城区集中了万达广场、华润五彩城、保利商业广场等一线商业配套，教育和文化资源密集，形成“强中心”格局。

余姚民营经济活跃，本地居民购买力强劲。早在十三五时期，余姚的人均GDP就达18095美元，接近发达经济体水平，且户籍人口购房占比超80%，减少对外部热钱的依赖。

土地供应层面，慈溪因平原广阔，新增建设用地成本低廉（如杭州湾新区楼面价仅2000-3000元/㎡），而余姚受山地限制，土地稀缺性推高地价。2025年余姚核心区新房成本中地价占比达60%，远高于慈溪的40%。

此外，余姚毗邻宁波主城区，城际铁路实现半小时通勤，且“撤市设区”预期持续发酵。宁波“北拓西进”战略中，余姚作为衔接绍兴的“桥头堡”，获政策倾斜。目前来看，余姚与宁波主城联动相对较强。尽管当前经济下行拖累两地房价，但余姚的区位红利仍支撑其相对坚挺的估值。

数据来源说明

慈溪/余姚2023年GDP、人口数据源自《浙江统计年鉴2024》（浙江省统计局）；

房价数据（2025年5月余姚均价、区域分布）引自中国房价行情网及安居客平台实时监测报告；

土地成本、成交案例参考《宁波市自然资源和规划局2024年土地出让公告》；

人均GDP、产业结构依据《余姚市国民经济和社会发展统计公报（2017）》（余姚市统计局）；

撤市设区政策背景引自宁波市政府《余慈地区统筹发展规划（2021–2035）》。