人口疏解或将放缓！北京出现“原拆原建+平房上楼”新方式！

2025年的“中央城市工作会议”已经结束。

在这次会议上，确定了未来城市发展的两个新原则：

第一，城市从扩张性发展转向内涵性发展。

第二，城市发展模式从大拆大建式的棚改模式转向拆改留的城市更新模式。

这两个城市发展的新原则，也就意味着未来的城市发展，依然要把人留在城市中心。

而不是再像以前那样，通过大拆大建把常住人口从城市中心向郊区疏解，来实现解决大城市病问题。

这就意味着，像北京、上海这样的大城市，常住人口从市中心向郊区的强制疏解可能将会放缓。

但是新的问题出现了：人口虽然可以不离开城市核心了，但是危旧房还是要更新的。

新的更新方式是什么呢？

根据中国房地产报的报道：北京已经出现了第一宗“原拆原建+平房上楼”的危旧房改造案例。

这个案例就是“北京丰台区马家堡路68号院2号楼”，这个楼建造于1977年，早在2023年就被官方专业机构鉴定为“D级危房”。

根据中央最新的文件要求：要加快拆除全国范围内的D级危房。

也就是说，只要被官方专业机构鉴定为“D级危房”，就必须要列入拆迁或原拆原建的范围，加快拆除速度。

而北京丰台区这个危旧房改造项目，最大的特点就是：把楼房的“原拆原建”和平房的“腾退上楼”相互结合了起来。

北京丰台区马家堡路68号院2号楼，原来的楼房住户一共有73户，但是院内还有17户平房住户。

经过研究，最终确定的原拆原建方案是：

第一，将院内17户平房纳入到楼房的原拆原建的范围，确定改建户数为90户，平房在原地实现腾退后直接上楼。

第二，原来的楼层是4层楼，原拆原建后变成6层楼，原来的住户数是73户，原拆原建后变成90户。

第三，总投资额4384万元，政府出资26%，居民自筹出资55%，产权单元出资19%。

第四，原拆原建后，公房直接变私房，全部的住户都可以拿到大产权房本，房龄全部从零开始计算。

第五，居民平均每户仅出资 26.8 万元，但是40平米的新房屋价值至少增值了200-300万元，房屋增值了10倍。

其实关于北京危旧房的“原拆原建”，北京早在2020年就已经出台文件来支持，只是很多人都不太了解。

2020 年 6 月，北京住建委、规自委、发改委、财政局联合印发了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见（京建发 [2020] 178 号）》。

这个文件被称之为“178号文”，就是这个文件，正式拉开了北京危旧房“原拆原建”的试点浪潮。

而到了2025年，北京丰台区再次出现创新：实现了北京首个“原拆原建+平房上楼”的改造项目。

把楼房的危旧房改造和平房腾退结合起来，一起搞“原拆原建”，实现原地上楼。

这对于很多老居民来说，是一个相对比较容易接受的方案。

北京东西城核心区目前一共有8万套平房等待腾退。

按照北京市原来的平房腾退方案：就是把东西城的平房退出来，然后国家给老居民钱，让老居民去五环外买房。

这样就可以实现两大目标：一个是老居民实现了居住升级和改善，一个是北京实现了人口的市中心疏解，缓解大城市病。

但是目前面临最大的问题就在于：老居民可能不太愿意离开东西城核心区。

因此如果能够把东西城的“楼房原拆原建”和平房“腾退”相互结合起来，让老居民能够在原地实现平方上楼。

这可能将是比较完美的方案。

一方面可以加快东西城D级危房的改造速度，另外一方面也可以加快核心区平房的腾退工作。

2025年是北京城市更新十四五规划的最后一年，2026-2028年北京马上就要启动新的核心区三年行动计划。

预计北京东西城新的危旧房改造方案和平房腾退计划马上就会出台。

原拆原建和整院退租，目前看依然是最重要的方向。

综上所述，2025年中央城市工作会议的召开，本质上就是启动了中国城市新的发展模式：城市更新全面启动。

而在这一场城市更新行动中，城市核心区的老破小是当仁不让的核心主角。

他们未来的命运，即将在未来5年的城市更新中最终确定：

能获得拆迁或原拆原建的机会，这部分老破小自然价值会得到“暴涨”；

相反，如果没有得到拆迁或原拆原建的机会，这部分老破小的价值自然只能逐渐沉沦。

所以不是所有的老破小，未来的命运都是一样的。

如果你手里的老破小没有拆迁或原拆原建的机会，不如趁早出手。

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