一线城市购房松绑潮起，楼市“风向标”释放强信号

公积金贷款额度飙至140万，首付直降60万——北京这一新政被业内视为“超预期组合拳”，四大一线城市松绑竞赛鸣枪开跑。

北京新政：五环外全面松绑，公积金“四连击”直击痛点

8月8日，北京住建委与公积金管理中心联合发布楼市新政，两大核心调整引发市场震动：

- 五环外购房“不限套数”：京籍家庭、连续缴社保/个税满2年的非京籍家庭，可在五环外自由购买商品住房（含新房、二手房），五环内政策维持不变（京籍限2套，非京籍满3年社保限1套）。

- 公积金政策全方位升级：

▶ 首套房认定放宽：全国无房且仅1笔结清公积金贷款记录，可享首套资格（此前算二套）；

▶ 二套房贷款额度跳涨：60万→100万，叠加绿色建筑、多子女家庭优惠后最高可达140万；

▶ 首付比例统一降至30%（原五环内35%）；

▶ 缴存年限价值提升：每年可贷额度从10万升至15万，申请120万贷款所需缴存时间从11年缩至7年。

以总价400万房产为例，首付最高减少60万，月供降低253元。新政实施首日（8月9日），多个五环外楼盘到访量激增30%。

市场降温倒逼“外科手术式”松绑

此次北京精准发力五环外，直指两大现实压力：

- 库存高压区：五环外新房库存占全市81.4%，二手房挂牌量突破16万套，创历史峰值；

- 成交断崖下跌：7月二手房网签量环比暴跌15.6%，新房成交同比缩水23.3%，政策真空期叠加传统淡季，市场信心亟待修复。

中信建投证券指出，新政通过“核心严控+郊区松绑”双轨制，既消化外围库存，又避免核心区过热，同时推动人口向平原新城疏解，服务京津冀协同战略。

一线城市跟进预期：沪广深差异化松绑已在路上

北京作为政策“风向标”，其突破性调整预示一线城市松绑节奏将加速：

- 上海：外环外产业聚集区（如临港、金山、崇明）可能“定点放松”，但政策更侧重产城融合，与北京人口疏解逻辑差异明显；

- 广深：非核心区限购放宽、社保年限缩短、多孩家庭增购等政策储备充分，深圳或率先优化“普宅标准”；

58安居客研究院院长张波分析：“一线城市政策工具箱已打开，北京撕开突破口后，三季度将迎来多米诺骨牌效应。”

松绑周期激活置换链，房价分化加剧

新政短期效应已现，但长期分化难逆转：

- 需求释放：北京链家数据显示，占市场30%的“卖一买一”置换群体受益最大，公积金首套资格释放百万级购买力；

- 房价预期：五环外低价盘去化加速，但核心区房价受严控政策支撑，“郊区以价换量、核心区维稳”格局成型；

- 政策天花板：合硕机构首席分析师郭毅警示，政策仅延缓市场筑底，“若想全面回暖，仍需就业、收入预期等根本性改善”。

北京此次“定向爆破”式松绑，标志着一线城市从限制性调控向结构性刺激的转折。当京籍家庭在五环外为第三套住房办理公积金贷款时，上海外企高管正等待临港新片区的购房门槛下调——这场始于北京的松绑浪潮，即将重构中国核心城市的居住逻辑。