新增14.4万㎡商住地！海珠西“学铁商”巨无霸要来了！
发布时间：2025-08-12 20:27 浏览量：2
翠城花园旁，新增14.4万㎡商住地！
凑齐“学铁商”的海珠西巨无霸来了！
近日，广州市规划和自然资源局发布了《海珠区南泰食品批发市场地块（AH0124、AH0126规划管理单元）控制性详细规划》批前公示。
值得注意，该宗地为翠城花园东地块，妥妥的海珠西“巨无霸”。
甚至该宗地被称为海珠西“天花板”，学铁商全齐配置：4地铁线环绕+14.3万㎡的大社区+约20万㎡商业+容积率低至3.4+2万㎡小学......
新增14.4万㎡商住地！
地块或将重塑海珠西居住标杆
地块东邻翠城花园，北靠昌岗中路商圈，西接江泰路地铁站（2号线和11号线换乘），南至宝岗大道。交通非常便利，周边有4条地铁线（2号线、8号线、11号线、广佛线）。
地块占地9.31万㎡，住宅建面14.3万㎡，是海珠西近十年罕见的“巨无霸”地块，远超周边中交天翠（占地3万㎡）等新盘。
从调规来看，容积率从4.5降至3.4，住宅限高100米（约31层），告别海珠西普遍的40+层超高层设计，为围合式大花园社区提供可能。
商业上，约20万㎡综合体（超太古汇规模），限高200米，填补海珠西缺乏大型商业的空白。落成之后，这个大型综合体将辐射整个海珠西，终结跨区消费历史，激活商圈升级。
教育上，新增2万㎡中小学用地，拟引入昌岗中路小学（省一级），保留海富小学，形成“双小学+直升五中”的稀缺学位组合。
那么该地块对板块周边楼盘有什么影响？作为学铁商配置齐全的新盘是否能改写板块楼市格局？
据悉，海珠西在售的15个新盘中，超60%项目占地不足2万㎡，配套依赖外部资源。翠城东地块凭借大盘自带商业、学校、公园的“闭环生态”，直接碾压小盘配套短板。
将来地块上架成功出让，预计主力户型98-128㎡四房（总价600-800万），对比周边二手翠城花园（80%使用率、过时户型），新规设计更符合改善需求，或引发二手业主“原地置换潮”。
但要注意，价格上的话，当前海珠西新房均价5-6万/㎡，若翠城东地块以7万+入市（业内预测），将拉动区域价值认知，但需警惕“叫好不叫座”风险。
也就是说，翠城东地块凭借稀缺规模+顶配学铁商+低密设计，足以重塑海珠西楼市价值标杆，挤压中小项目生存空间，并带动二手分化。然而，其能否彻底改写板块格局，还需观察两点：
定价策略：若锚定7万+成功去化，将拉动区域天花板；若低开（贴近6万），则直接冲击竞品。
产品兑现力：需头部房企操盘，通过户型创新（如110%使用率）、品质景观弥补无稀缺资源的短板。
可见，短期看，它是海珠西“内卷”的终极变量；长期看，则是板块迈向品质化的关键引擎。
附申请调整内容：
1、用地及指标优化：
(1)AH0124026、AH0126001地块调整为中小学用地(A33)，同时保留现状海富小学；中小学用地面积增至20210㎡，绿地率为35%；
(2)AH0126004地块调整为商业/商务用地兼容其他交通设施用地(B1/B2/S9)，用地面积为27847㎡，容积率为7.2，建筑密度为50%，绿地率为25%，建筑限高200米；
(3)AH0124032地块调整为二类居住用地兼容商业设施用地(R2/B1)，用地面积为42208㎡，容积率为3.4，建筑面积143507㎡，建筑密度为28%，绿地率为35%，建筑限高100米；
(4)AH0126007地块调整为公园绿地(G1)，用地面积为7439㎡；AH012433地块腾挪至西侧，用地面积调整为3087㎡；AH0126005地块维持原性质公园绿地(G1)不变，用地面积调整为6232㎡；
(5)AH0124004、AH0124009地块修正边界及容积率，建筑面积保持不变。
2、公服设施优化
优化后规划公共服务设施共13处，较现行控规新增11处，保留规划公服设施2处。总建筑面积33417㎡，包含小学、社区卫生服务设施、社区管理公共设施、垃圾收集站、再生资源回收点、公共厕所、微型消防站、物业管理、警务室、商业服务设施。
3、道路交通优化
(一)对南泰路红线进行优化。
(二)结合绿地和商业布局微调规划支路线位。
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