可能是今年上海最离谱的项目

我一直会在上海给大家剖析真正意义上的强势产品，但时间久了之后发现在切口选择上却有了些许割裂

这种割裂就在于

一方面今年上海楼市正在迎来市区顶豪集中性爆发，于是供应井喷之下，做好塔尖似乎也有了既定方向

无非是极致的审美和极致的功能，而且因为单价高，整体的研发投入度高，产品的容错度和辨识度也就变得更高

毕竟砸钱总是最容易出成绩的

而与之相对另一边

反观改善供给侧

这个本该占据上海存量主流的用户阵地，我们不太看到有人把这个需求做彻底，一直以来上海也缺少一个真正改善的代表作

甚至不少近郊项目成交都牢牢地被渠道所绑定

这是这个赛道的现状，也造就了很多开发商在投资阶段就躲着走

但，凡事总有意外

而今天这个意外还得从上海外环外一个新房说起

来自这个项目

保利置业·海上印

讲真我已经很久没看到一个外环外楼盘能取得如此销售成绩

1、不仅是今年外环外唯一两次触发积分，前后两开两罄

2、卖得好同时还卖得更贵，8.1w/平均价，更是以一己之力顶上外环外天花板

所以这是怎么做到的

最初我也以为这一定是不计代价的项目吧

包括现场见到项目负责人第一句话也是：我们是把上海内环内豪宅的基因和元素平移到了上海外环外

我实地看了确实如此

无论从哪个角度这都是一个绝对超配的产品

但我们说看到数据也只是结果

今天真正想跟各位聊的，其实是保利置业对于改善产品的投入逻辑确实不太一样

这背后的价值观

或许也才是当下这个项目真正的破局之道

01

首先从项目总平图可以看到

海上印的容积率其实不高只有1.8，而保利置业有魄力的地方就在于，从一开始就放弃常规高低配的规划

从而在社区内梳理出一条180米的景观中轴

于是围绕在轴线之上下沉景观庭院+1400平室内架空+1500平会所+风雨连廊

示意图

彼此衔接成为一个完整的社交空间

这样多重立体式的规划放眼整个上海外环外也是绝对领先

就是各位有没有想过为什么市中心豪宅轻易就能突破售价天花板，无论是无底线投入还是拥有城市绝对核心的地段价值

都给到用户极大的安全感

而这也是保利置业操盘精妙的地方

深谙再多营销噱头都抵不上让用户亲眼可见有魅力，所以单有规划领先还不行，保利置业又下了一步最稳也最难的棋：

超前兑现1万方实景示范区

实景图

是的，10000方

并且是在项目前两批次都做到提前开盘，又经历两次开盘即售罄之后，如今项目第三批次保利置业依然选择如此

我简单估算了下

整个项目总占地约3万方，1万方也就是项目三分之一的面积

而且不仅仅是在景观一个维度上

而是围绕架空层、会所、实景园林、大堂、车库、立面等多个元素组成的真实场景

实景图

在销售阶段就已经完整呈现在当下每一位海上印的业主眼前

所以保利置业在海上印内装入的，已经不是各种功能了，完全是为业主营造一个不一样的生活场景

于是当你真的来到项目

实景图

无论是一层全石材打造的鎏金大堂

实景图

负一层的地下海派艺术厅

从地下配置多功能厅、鎏光水吧会客厅、云端健身舱、双生泳池，以及配套相关的更衣室，卫生间等附属空间都有涵盖

以及

这是项目泳池的感觉

实景图

采用双泳池理念，分成人泳池和儿童戏水区的同时

走近看主泳池采用古罗马卡拉卡拉浴场同源石材并融合宝格丽经典弧形元素，水下又采用近10万片手工马赛克拼贴

目之所及会所的每一处场景

实景图

也都是如此的美轮美奂

什么是真兑现

这就是真兑现

又因为整体多重立体式的规划，所有这些元素也都不是独立存在

实景图

而是成为社交枢纽

通过风雨连廊串联，整个地面以上又被规划出一条完整的归家动线

也就在这样的逻辑下，用户从会所来到小区楼栋，迎接你的又是一个近1400方囊括四大主题的架空层

实景图

其中书法课堂、阶梯阅读、自习室等功能区设置空调方便室内封闭使用，类似茶吧沙龙咖啡区又可以打开给到社区让景观内外连成一片

于是阳光下伴随庭院几株乌桕随风摇曳

实景图

映入眼帘的也是这般花团锦簇的模样

每一个空间都提前规划好了场景，准备好了设备，再根据不同客群做好活动属性规划

甚至

这样的规划不局限于红线内

在项目主入口，保利置业在沿街处又形成120米超级城市界面

示意图

无论是主入口70米宝格丽金平顶廊道搭配6米挑高几何檐廊，中央点缀的是范思哲酒店同款黑奢石水景

入口左侧人车分流基础上又特意做了车马院

我现场看了看，这条归家之路几乎一直延续到了马路尽头

未来文化会客厅、无界长者书院、智能云快递舱、24小时生活补给站，以隐性服务等配套功能也将在这里真实落位运营

实景图

也在为个体创造归家的仪式感

所以你会发现

超10000方实景示范区的背后，需要保利置业内部对前期设计、工程团队以及成本等多条条线异常严苛的节点要求

而这么做的目的只有一个

就是用满配场景给到用户最大程度的满足感与确定性

这是保利置业在外环外做改善的第一个思考

02

好，下一个问题

我们说顶豪是可以无底线堆砌成本的，因为背后本就站着是城市塔尖客户追求的极致生活，但是对于改善客户每一平米都是要花钱买的

所以

满配并不意味着无节制的投入

同样差不多的建安成本，该怎么花钱，以及该把钱花在哪用户才能感知到

这个命题好像从未被系统的梳理过

也是为什么我们看到上海郊区越来越多同质化产品的出现

而保利置业给到一个答案

就是始终告诉自己去解决用户真痛点

比如改善客群最在意的室内面积

第三批次项目分为约108平、128平、149平三个面积段，老实说都很符合改善的大小

但保利置业是在居住体感上又做了几件事

户型示意图

首先也因为项目规划前期没有做叠拼产品，而是选择把低容积率留给大面宽的户型设计

叠加14层小高层无连廊

于是整个128户型可以做到全部四开间朝南

而从实际场景来看

实景图，图中样板为南侧卧室和客厅改造

客厅约13.8米超宽南向面宽，结合开间同比例的U字形厨房，南北通透纵向串联

整个客餐厅区域真的很大

实景图

中间还可放下一个完完整整的六人餐桌

这样的空间感按照后期新规调整很可能要140平以上户型才能实现，如今却在保利置业体系内兑现

但这还不是全部

都知道今年各个城市都在卷得房率，而在海上印，这绝对是我在上海见过把飘窗做到最极致的一个项目了

全屋做到飘窗赠送面积约15平

但更让我惊叹不已的，虽然全屋飘窗并非保利置业首创，相比于市面其他户型业主入住后基本都是用于堆放杂物

但在保利置业眼里

7个飘窗等于7个解决方案

实景图

厨房、餐厅、主卧、次卧、卫生间，场景不同功能也不相同，我们从主卧看起

主卧这个位置本来只用来开窗，使用了超大面积玻璃窗，但是还不够，在海上印又优化了承重柱做了一个转角窗

于是主卧创造出270度无柱全景舱视野

实景图

未来业主在这里看书、休憩、冥想都可以，仔细看最右侧飘窗结合衣柜的处理又让卧室额外多了一块收纳

另外飘窗预留的宽度也有考虑

为了最大程度给到用户使用，体现在厨房台面会更清晰

实景图

搭配高低差操作界面的设计，结合飘窗呈现出宽度可达80厘米台面

再好比149户型的卫生间

实景图

整个飘窗基本和浴缸差不多宽度，这个空间完全可以用来放置洗漱用品或者香氛

类似这样的空间挖掘，几乎出现在整个户型设计的每一处空间

包括我还来不及跟各位多说的精装投入度

1、体现在厨房标配了厨房八件套，包括Miele油烟机/灶台/洗碗机、博世冰箱等顶级品牌

2、浴室同时配置了3M末端净水、欧普凉霸、瑞美热水器、高仪厨盆及龙头

3、以及东芝空调、地暖、霍尼韦尔的新风系统三大件，让室内每一次呼吸都能保持自然清新...

甚至连精装也不是简单完成配置，配备博士冰箱同时也还做了S墙设计

实景图

可以让冰箱很好内嵌至墙体

从这里就可以看出什么是保利置业针对改善客群成本投入的思考，无论是7个飘窗方案还是S墙的设计

这个设计语言就是告诉受众，交付一套解决方案远比不切实际的空间预留更重要

03

所以这是怎么做到的

我不想简单归结于产品层面的极致投入或者匠心情怀，正如艺术的尽头是数学，背后是无数次精密组合创造的结果

那么

楼盘的尽头其实是战略

此刻对于一个外环外的改善楼盘尤为如此

就是当我们真的埋下来看

除了对外产品的超配呈现，也因为保利置业内部从一开始就对地块做整体的战略分析，也才确保如今整体开发不会失控和变形

第一

来自拿地之初对区域地块和客户精准的研判

虽然我没有和大家过多强调地段价值，但是作为整个闵行核心梅陇镇春申板块

区位示意图

什么是保利置业的择址观

整个项目不仅属于上海四大示范居住板块也是整个闵行最强教育板块之一，旁侧就是双一梯队超级全龄教育资源，闵实验小学+莘松中学

另外在交通通达性上，三大高架环绕，未来伴随南侧的春申塘桥项目落地，步行至15号线景西路地铁站仅约700米

换言之

地段的强势天生就代表着背后的客群强势

而对于改善客群而言，在经历板块断供以及过往产品难以满足时代迭代，本就期待着区域内一个品质标杆的产生

所以回到产品本身

效果图

这不仅是保利置业在上海落位的首个“印”系产品

还是区域唯一央企开发的高品质项目，区域唯一低密纯粹住区，区域唯一精奢艺术公园，区域唯一双会所超配置...

整体海上印项目的诞生创造了区域很多唯一

包括外环外唯一兑现1万方实景示范区，以及将128平户型作为项目配比的50%，本质是前端研判与用户需求被精准匹配

背后都是基于这样的道理

所以接下来

关于执行力，也可以感受到这个品牌对市场的敬畏

今年我们看到不少房企开始重塑自己组织架构，保利置业也是如此，在上海深耕20余年积累了大量优质项目开发经验之后

又在这几年迅速完成内部人才搭建提升

举一个很小的例子

示意图

比如体现在工程能力，这次在海上印之所以感觉建筑本身也呈现出美感，除了大面积玻璃面与铝板结合

各位注意看飘窗下面的处理，南侧全部采用玻璃封口，北侧也是用金属格栅的质感

正是基于这种类似珠宝钻石的镶嵌工艺

实景图

整个展示面浑然一体，完全没有割裂感

而这背后就是对节点构造、材质筛选到过程施工严苛的把握，也需要庞大的供应链管控能力

再比如公区审美

为什么项目会所空间可以呈现出强烈的艺术感

实景图

我们当然看到诸如晨曦微露、潘多拉、梵克雅宝、浅青玉、范思哲黑、铂金钻这样大量正规奢石的运用

但是背后同样来自保利置业在动工之前对产品一一打样，以此检验产品的外观、质量与功能等各方面的表现

为什么我们感叹项目实景呈现的难能可贵

因为这样场景的营造不是一两处

实景图

而是一整个10000方实景示范区

如此庞大的空间场景，背后藏着千百次调整的无数不计代价的执行，才能换来这样的结果

04

这也是为什么我们说海上印背后其实是产品领先战略的胜利

不仅在于单盘销售的成功

而是每个项目都坚定不移地信奉产品为王

其实房地产这个行业本身就是巨大的没有客户意识的行业，过去20年几乎都在关注本我

直到现在才真正开始唤醒了客户视角

但是如今的客户视角已经分裂出各种变化，而且是越来越快的变化

这毫无疑问对无数从业者提出了更难的考验

所以什么是保利置业的破局之道

本质就在于从一开始就找到了核心精准用户，然后将用户视角快速转化为执行模式改变自己的组织架构，从而构筑起自己的护城河

写到这里我脑子里蹦出一个词，叫做：品牌向上

我想保利置业就是如此

就是当这个品牌拿到一个外环外的项目时，最先想到不是通过砸成本，或者怎么借助渠道吸引更多用户

永远考虑是如何让实景兑现得更多一点，产品品质再好一点，怎么把更多成本花在改善用户的真敏感点上

持续不断地向上求索

而这也只是开始，伴随深圳瑧誉府、广州陆居路项目，以及下半年上海誉系双星杨浦、静安项目更多塔尖豪宅极致表达

这两年，保利置业焕新品牌体系，提出“心安吾乡”品牌主张

让品牌实力再上一个台阶的同时，也为更多客户打造有归属感也能安放情绪，一个又一个真正好房子的家

行业发展至今并非依靠价格划分产品段位那么简单

每一个项目都不是孤岛

每一个为客户认真研究生活的开发商，也都能在这个时代立住自己的作品

所以为什么这么多改善业主会在此刻选择海上印，选择保利置业，我想这就是原因