民宿“入侵”住宅小区？小区业主苦不堪言

作为一种新型的房屋共享出租形式，民宿尚在相关法律法规的“空白”地带，官方详细的管理规章也尚未出台。如何监管，甚至如何通过有效方式使其成为“正规军”，还需各部门再加把力。

民宿“入侵”小区

去年9月16日，邹卉带着喜悦的心情搬进了期待已久位于城区的新家。然而搬入新家的生活并未像她设想的那般美好。“刚开始总能在电梯口看到乱扔的烟头等垃圾，我就顺手清理了。国庆假期期间，总能看到不同的人入住一墙之隔的房间，而且大多都是晚上拖着行李箱来。”邹卉与丈夫观察一段时间后怀疑邻居将住房改为了民宿，因此便在各大订房软件上查询，果不其然找到了该房源。“我打电话咨询物管，他们表示不能在小区里开设民宿，也答应我会督促邻居整改。”然而一个多月过去了，邹卉偶尔还是能看到陌生人来入住，于是便再次与物管联系。物管称，该业主首先不承认改成了民宿，说是朋友来住。后来多次沟通后，索性回一句，“我自己的房子，想干嘛就干嘛。”

对于邻居的态度，邹卉不能接受。“我们小区没在美食街、景点附近，一般是节假日会遇到旅客来入住，比如今年春节期间，起码一半时间有人来。一个是安全隐患问题，二是卫生问题，谁都没办法保证。”而邹卉所在的小区物业公司也颇为无奈，“我们只能起到督促整改的作用，毕竟没有执法权，监管部门也一直没有明确。”见物管公司管理无效，邹卉只得选择向相关部门求助，工作人员称，这种短租现象很普遍，目前没有相关规定进行规范，可以收集好证据到法院提起诉讼。邹卉表示不能理解，打着民宿幌子，将房屋住改商实行短租是种经营行为，和酒店、旅馆有什么区别？如何来规范？这种民宿长时间扰乱业主的正常居住生活，难道就没有法律制止吗？

邹卉的遭遇并不是个例。记者在各大订房平台搜索后发现，在乐山多个区域，都能看见大量开在居民小区里的民宿。这些民宿有的以临近的地标（如张公桥美食街、乐山大佛等）为卖点，有的以交通枢纽（如高铁站等）为卖点。它们用精美的图片和相对低的价格，吸引游客。记者随机咨询了多家民宿，价格为100—500元不等。发布房源人员一般为房东，据他们介绍，下单后可获得房间密码，入住无需提供身份证，凭密码即可自行开锁入住。

以市中区百禄路小区为例，一个能住5—6人的套间，面积为120平，每晚收费约200元。而附近的快捷酒店双床标准间，最便宜的一晚要200元左右，住5个人，至少要花600元订三间房。“对游客来说，小区民宿有性价比高、入住方便快速、临近热门地标和交通枢纽等优点。”作为一名开了近3年民宿的房东，魏莱表示，这也是目前不少游客青睐小区民宿的主要原因。

民宿变“民诉”

但对于开设民宿小区中的居民，体验就是另一回事了。“时常能在电梯里看到拖着行李箱的陌生人。”居民邓平向记者吐槽，不少民宿是无接触管理，通过网上预订、结账，房东给住户发门锁密码，住户自行入住。他认为，民宿造成小区内人员流动性高，不确定性较强，又扰民又不安全。“每天进进出出，夜里还来人，人还都不一样。谁家邻居这样，都觉得不舒服吧？”当记者以租客身份在订房平台咨询一位房东时，他表示，确实可能会对邻居造成一定的影响，因此在租客入住前会特意提醒尽量减少噪音与保持卫生。

“对于居民楼里开店的住户、租户，我们不欢迎。住改商后，住宅楼里进出人员较为复杂，给小区保安、消防及公共设施正常运转带来了困难，同时也影响了住户环境。我们之前也曾接到过业主投诉，称领地国际公馆有业主私自将住房改为民宿。因此我们专门安排工作人员上门了解情况。但该业主声称是其亲戚入住，对此我们也没办法取证反驳。”领悦物业服务集团有限公司乐山片区负责人无奈地表示，执行上存在一定的难度。在居民小区出现短租这种情况比较复杂，具有隐蔽性。它没有挂牌子、没有明显的经营标志，监管部门也不能直接到居民家里去，收集证据比较困难。“业主亲自将租客送进小区，声称是其亲朋好友，我们也不可能阻拦。”

记者从市心连心服务中心获悉，我国旅馆业属于特种行业经营范围，营业需取得公安部门颁发的《特种行业经营许可证》，交由公安机关实行治安行政管理，民宿仍然属于该范围。除此之外，民宿经营还应当取得《营业执照》《税务登记证》《卫生许可证》《消防检查合格意见书》《食品流通许可证》或《餐饮服务经营许可证》等证照。但由于民宿是一种新兴的服务模式，相关部门对其监管还处于探索阶段，很多地方并没有明确的法律对其进行规范。因此绝大多数小区中的“民宿”长期处于无证经营状态，属于违反特种许可行业管理、擅自经营住宿服务的违法行为。

实际上，不少在线短租平台（携程、去哪儿等）准入门槛较低，经营者申请成为民宿只需提供身份证、房产证或租赁合同即可，并不需要相关营业执照，且这些“半路出家”的小区内民宿经营者大多缺乏酒店运营、管理和服务的理念和能力，住户的卫生、安全、隐私等基本诉求难以得到保障，必须对此加强监管。

“根据《中华人民共和国民法典》第279条规定，业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”四川嘉州律师事务所律师潘凌波指出，小区“伪民宿”最大的问题就是安全问题，入住的旅客身份信息无法像宾馆那样第一时间如实地和公安机关联网，这就有可能造成实际住宿人信息不对称的情况。另外，民宿开在小区或其他建筑里面，消防标准是否达到了旅馆的标准，这也十分重要。“当然，还存在住宿人员的复杂性以及对其他邻居的干扰等不安全因素。如果提供饮食的话，可能还存在食品安全等方面的监管问题。”潘凌波认为，要促进民宿旅游健康长远发展，对小区民宿必须进行规范管理，走向阳光化，不能放任小区民宿野蛮生长，更不能让小区民宿沦为“黑旅馆”或者始终处于灰色地带。“希望相关部门能尽快出台更加详细的文件规范这一市场。如有业主的自身利益受到侵害，可向市场监管局、心连心服务中心、公安局等部门反映或收集证据向法院提起诉讼。”