降价5千余万,一套百年老洋房上线二拍,高端房产市场的风向标?

发布时间:2025-08-17 10:57  浏览量:2

还记得《安家》里那套让人印象深刻的龚家花园老洋房吗?现实中,它的原型 —— 上海愚园路的百年老洋房,在首次拍卖遇冷后,如今又重回大众视野。这次,它带着 5000 余万的降价幅度,以 9666 万元的起拍价上线二拍,消息一出,瞬间引发热议。

首拍时,1.5 亿元的起拍价吸引了超 2.3 万人围观 ,可直到拍卖结束,都无人出价。这样的结果,无疑让人大跌眼镜。毕竟,这老洋房不仅是《安家》《三十而已》等热剧的取景地,自带明星光环,更是有着深厚的历史底蕴,建于 1924 年,至今已有百年岁月沉淀 。

它所在的柳林别业,是上海的优秀历史建筑,10 幢独立式花园住宅和 1 幢联排住宅,每一栋都承载着老上海的独特风情。周边毗邻静安寺和百乐门,地理位置优越,浓郁的海派文化氛围,让这里充满魅力。老洋房建筑面积 346.66 平方米 ,虽不算大,但搭配上 848.75 平方米的土地面积和 500 平方米的大院子,瞬间让空间变得开阔起来,有种闹中取静的惬意。院子里种满了绿植,春日繁花似锦,夏日绿树成荫,秋日落叶缤纷,冬日静谧祥和,四季都有不同的景致。

如今,二拍降价 5000 余万,看似诚意满满,可潜在买家们却仍在观望。究竟这一次,老洋房能否成功找到新主人,是续写传奇,还是继续等待有缘人?让我们拭目以待!

首次拍卖为何流拍?

(一)稀缺性与高门槛

上海的老洋房数量稀少,据相关统计,上海市现存的老洋房数量在 4000 - 5000 栋之间,其中九成以上已经被收归国有,从 2004 年开始只租不售 。私有产权大概只有 500 - 600 栋,产权清晰且可以出售的在 200 栋以内,而修缮完好且正在挂牌中的仅有 50 栋,仅占总数的 1% ,成交价均以亿元计数。此次拍卖的老洋房,被视为 “绝版孤品”,其 1.5 亿元的起拍价,加上 1500 万元的保证金,以及成交后需承担的高额过户税费等,使得入场门槛极高。以起拍价计算,单价超过 43 万元,再算上可能的契税(3%)、佣金(1%)、服务费(0.5% - 1%)等,实际成本或超 1.545 亿元 。如此高昂的价格和费用,让许多潜在买家望而却步。

(二)复杂的产权与租约问题

这栋老洋房为花园住宅产权,纳入了限购范围,这就限制了一部分买家的购买资格 。而且,它目前处于出租状态,租约一直到 2029 年,月租金 6.75 万元,虽然拍卖时说明现状交付,但对于买家来说,在租约期内无法自由使用房屋,无疑增加了投资成本和不确定性。此外,作为文物保护建筑,其外立面改动、维修都需要报批,这也在一定程度上束缚了买家对房屋改造的想法,增加了买家的顾虑,使得买家在出手时更加谨慎。

二拍能否成功?悬念与期待

(一)价格调整后的吸引力

从经济学角度来看,价格是影响商品交易的关键因素,房产交易也不例外。这次老洋房降价 5000 万,起拍价降至 9666 万元,在一定程度上降低了买家的资金门槛。对于一些原本对老洋房感兴趣,但因首拍价格过高而却步的潜在买家来说,二拍的价格调整无疑让他们看到了机会。

以市场上同类型房产为例,上海另一处位于徐汇区的老洋房,在 2024 年拍卖时,起拍价为 1.2 亿元,最终以 1.3 亿元成交。相比之下,此次愚园路老洋房二拍 9666 万元的起拍价,在价格上更具竞争力。这使得它在市场上的性价比有所提升,有可能吸引更多资金实力稍弱,但又渴望拥有老洋房的买家。一些有改善性住房需求且对老上海文化情有独钟的高净值人群,或许会被这一价格所吸引。他们希望在繁华都市中拥有一处宁静且富有历史韵味的住所,老洋房的稀缺性和独特魅力对他们有着极大的吸引力,而二拍的价格调整,让他们觉得实现这一梦想的可能性更大了。

(二)市场与买家的观望心态

尽管价格有所下降,但当前的房产市场环境以及买家的观望心态,仍给老洋房的二拍带来了不确定性。

从宏观市场环境来看,近年来房地产市场调控政策持续收紧,“房住不炒” 的定位深入人心,市场整体处于调整阶段。加之经济形势的不确定性,人们的购房意愿和投资热情受到一定抑制。在这样的大环境下,买家对于房产投资更加谨慎,尤其是对于价格高昂、交易税费复杂的老洋房,他们会更加深思熟虑。

买家的观望态度还源于对老洋房未来价值的担忧。虽然老洋房有着独特的历史文化价值和稀缺性,但在实际使用和后续维护方面存在诸多问题。作为文物保护建筑,其改造和翻新受到诸多限制,这意味着买家很难按照自己的意愿对房屋进行大规模改造。而且,老洋房的维护成本高昂,包括房屋结构的修缮、花园的打理等,每年都需要投入大量资金。此外,老洋房的流动性相对较差,未来再次转手时,能否找到合适的买家以及以理想的价格成交,都是未知数。这些因素都使得买家在面对老洋房时,即使价格有所下降,也会谨慎观望,等待更明确的市场信号和更合适的时机再出手。

结语:静候 “落槌” 时刻

从首次拍卖的 1.5 亿元流拍,到如今二拍降至 9666 万元,这栋百年老洋房的每一次动态都紧紧揪住大众的心。它承载的不仅是一座建筑的价值,更是上海百年历史文化的缩影,以及高端房产市场的期待 。随着 9 月 6 日二拍时间的日益临近,所有人都在翘首以盼,等待那一声槌响。它究竟会花落谁家,是会续写传奇,还是继续等待下一次机遇?让我们共同期待这场充满悬念的二拍,见证老洋房命运的又一次转折 。