商业地产+城市更新：打造城市经济新增长极

在城市发展的进程中，商业地产与城市更新正成为两个紧密相连且极具影响力的领域。随着中央持续推进城市更新行动政策的落地实施，商业地产在城市更新中的角色愈发关键，二者的深度融合为打造城市经济新增长极提供了强大动力。

政策驱动下的城市更新

与商业地产发展新契机

1、中央政策的持续推进。

自“十四五”规划明确提出实施城市更新行动以来，国家不断强化政策支持与引导。2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，更是为城市更新行动指明了方向，设定了到2030年城市更新行动要取得重要进展的目标，旨在让城市成为高品质生活的空间，实现城市开发建设方式的转变，使其更安全、更具文化底蕴、拥有更好的服务和更美的人居环境。

从政策具体内容来看，涵盖了既有建筑、老旧小区、完整社区、老旧街区、厂区、城中村、城市功能、城市基础设施、城市生态和城市历史文化等八项主要任务。这一系列任务的提出，不仅体现了对城市发展全方位的考量，也为商业地产参与城市更新提供了丰富的切入点。

2、城市更新对商业地产的重要意义。

城市更新为商业地产的发展开辟了新的道路。在城市发展进入存量更新阶段的背景下，商业地产从传统的新地开发转向城市更新，是顺应时代潮流的必然选择。一方面，一线乃至二线城市的核心地带商业地产趋于饱和，新项目开发机会有限，而城市更新项目则为商业地产提供了新的发展空间。通过对老旧商业区域、闲置厂房等的改造升级，能够挖掘存量资产的潜力，实现资源的优化配置。

另一方面，消费者对于生活品质的要求不断提高，商业地产与城市更新相结合，可以更好地满足人们多样化的需求。打造集购物、办公、娱乐、文化体验等多功能于一体的商业综合体，为消费者提供更加优质、便捷的生活服务，提升城市居民的生活品质。

商业地产在城市更新中的角色与作用

1、激活存量资源，创造新经济发展空间。

城市中存在着大量的老旧小区、传统街区、传统商业区、老旧菜市场以及闲置厂房、废弃仓库等低效用地，这些都是城市更新的重点对象，同时也为商业地产的发展提供了丰富的资源。

通过对传统商业区进行改造升级，与文化旅游等业态深度融合，打造文旅商业综合体，能够吸引大量消费者，促进多元消费业态的协同发展。例如北京的王府井步行街，通过城市更新，不仅保留了历史文化底蕴，还引入了众多时尚品牌和现代化的商业设施，成为集购物、餐饮、文化体验为一体的商业地标，吸引了国内外大量游客，带动了区域经济的发展。

对老旧厂房和工业园区的改造也是商业地产参与城市更新的重要方式。将其改造为文化创意产业园区或新科技园区，吸引数字、艺术、设计和媒体等相关企业集聚，形成高新技术产业、现代服务业和文化创意产业集聚区。像上海的M50创意园，其前身为上海春明粗纺厂，经过改造后，如今已成为上海最具影响力的创意产业园区之一，汇聚了众多知名艺术家工作室、画廊、艺术机构等，不仅为城市增添了文化艺术氛围，还创造了新的经济增长点。

2、推动业态升级，满足多元消费需求。

随着社会的发展和消费者需求的变化，商业地产的业态也需要不断升级。在城市更新过程中，商业地产可以引入时尚零售、创意餐饮、娱乐和文化体验、数字动漫等新业态，打造符合时代特征与年轻群体需求的新消费场景。

以购物中心为例，传统的购物中心主要以购物功能为主，而在城市更新的推动下，越来越多的购物中心开始注重多元化业态的融合。增加亲子体验区、文化艺术展览区、主题餐饮街区等，满足不同消费者的需求。一些购物中心还引入了虚拟现实、增强现实等新技术，打造沉浸式的消费体验，吸引了大量年轻消费者。

同时，商业地产在城市更新中还可以促进传统商业业态的转型升级。通过数字化技术的应用，提升传统商业的运营效率和服务质量。例如，传统的菜市场可以通过引入智能化管理系统，实现线上线下一体化运营，不仅方便了消费者购物，还提升了菜市场的整体形象和竞争力。

3、提升城市形象与品质，增强城市吸引力。

商业地产作为城市的重要组成部分，其发展水平直接影响着城市的形象与品质。在城市更新中，高品质的商业地产项目能够成为城市的新地标，提升城市的知名度和美誉度。

例如，深圳的平安金融中心，作为深圳的地标性建筑，不仅拥有高端的写字楼、购物中心等商业设施，还以其独特的建筑设计和现代化的设施，展现了深圳的城市形象和发展活力。该项目的建成，吸引了众多世界500强企业入驻，提升了深圳在全球商业领域的影响力。

此外，商业地产在城市更新中注重与周边环境的融合，通过增加绿化景观、优化街道设计等方式，提升城市的生态环境和居住品质。打造绿色商业街区、生态购物中心等，为城市居民提供更加舒适、宜人的生活空间，增强城市的吸引力和凝聚力。

商业地产参与城市更新典型案例

1、广州永庆坊：老街区的活化重生

永庆坊位于广州恩宁路，是具有浓厚岭南风情的历史文化街区。改造前，这里建筑老旧，基础设施落后，居民生活条件较差，街区活力逐渐衰退。但因其承载着丰富的岭南文化记忆，如粤剧文化、骑楼建筑等，具有极高的改造价值。

永庆坊的改造秉持“修旧如旧”原则，对历史建筑进行精心保护性修复。李小龙祖居经过细致修缮，重现往日风貌，成为展示李小龙文化与精神的重要窗口，吸引无数龙迷前来瞻仰。街区内的骑楼建筑，保留其独特的连廊式风格与传统砖石材质，修复雕花、彩绘等装饰细节，让游客能真切感受岭南建筑艺术魅力。在基础设施升级方面，重新规划排水系统，解决内涝问题；完善电力、通信设施，提升居民生活便利性。

在业态规划上，永庆坊大力引入文化创意、特色餐饮、手工艺品等业态，打造出别具岭南特色的文化商业街区。这里有众多展示广绣、牙雕、醒狮等传统手工艺品的店铺，传承与弘扬岭南传统技艺，游客可近距离观看手艺人制作过程，甚至亲自参与体验。特色餐饮汇聚肠粉、艇仔粥、双皮奶等地道广州美食，让味蕾成为感受岭南文化的桥梁。通过一系列改造举措，永庆坊成功保留历史文化记忆，重现往日繁华，成为广州城市更新的典范之作。

2、上海蟠龙天地：水乡古镇的时尚蝶变

蟠龙天地地处上海青浦，改造前是上海第一批32个风貌保护区之一的蟠龙镇 ，可追溯至隋代，历史悠久，保留有元代香花桥、清代程家祠堂等历史建筑 。但随着时间推移，逐渐衰落成为“城中村”。

项目以“Culture文化唤醒、Nature自然融合、Future城市焕新”为理念，由华东历史建筑保护设计研究院挖掘蟠龙在地文脉与史料，世界级设计团队（BWSS建筑事务所、山水秀建筑事务所、创盟国际等）进行规划设计，历经十年打磨成型。

在改造过程中，还原蟠龙旧时“十”字型街巷格局，治理3公里原生水系，保护性还原程家祠堂、香花桥和凤来桥3处区级文物保护单位，以及6栋木构历史建筑，唤回“江南”水乡韵味。在23万平方米绿地中规划六大主题功能区，包含2.2公里林荫步道、近2000平方米户外马场、2000平方米户外滑板公园、6000平方米棒球运动公园、2000平方米露天篮球场等，还设置近1000平方米宠物公园，让人们尽情亲近自然。

围绕“文化唤醒”“自然融合”理念，引入众多设计家居、美学零售、亲子休闲、品质生活、中西美食及甜点饮品品牌。首批入驻品牌中，超25家上海首店、超60家区域首店。如Blue Bottle Coffee蓝瓶咖啡进驻百年老宅，余德耀美术馆让艺术融入生活，挖掘孵化的本土美食品牌“年之糕”带来地道“江南味道”。蟠龙天地成功将历史文化、自然生态与现代商业完美融合，成为城市微度假新地标。

3、北京首钢园：工业遗迹的华丽转身

北京首钢园位于石景山区，其前身是首钢的老厂区。首钢作为中国钢铁工业的重要代表，在历史上有着举足轻重的地位，但随着城市发展与产业结构调整，老厂区面临着转型难题。

首钢园的更新改造保留了大量工业遗迹，如高大的炼铁高炉、斑驳的厂房、铁轨等。这些遗迹被巧妙地融入到新的建筑和景观设计中，成为独特的景观标识。例如，三高炉被改造为集科技展示、文化体验、商业活动于一体的综合性场所，人们可以登上高炉平台，俯瞰整个园区，感受工业与现代的交融。在景观打造上，利用原有的工业设施和场地肌理，打造了工业风的景观小品，如用废弃的钢铁零件组合成艺术雕塑，让工业遗迹焕发出新的艺术魅力。

首钢园成功引入了一系列高端产业，成为产业转型的示范。园区内汇聚了众多科技企业，涵盖人工智能、大数据、工业互联网等前沿领域，形成了浓厚的科技创新氛围。同时，文化创意产业也在这里蓬勃发展，艺术展览、戏剧演出、音乐节等文化活动频繁举办。像一年一度的首钢园国际音乐节，吸引了大量音乐爱好者，不仅丰富了城市的文化生活，还提升了园区的知名度和影响力。商业配套也逐渐完善，各类特色餐厅、咖啡馆、时尚商店等满足了游客和居民的生活需求。

商业地产与城市更新

深度融合的发展趋势

1、数字化与智能化发展趋势。

随着科技的不断进步，数字化与智能化将成为商业地产在城市更新中发展的重要趋势。通过数字技术的应用，商业地产项目可以实现智能化运营管理，提升运营效率和服务质量。例如，利用大数据分析消费者的行为习惯和需求偏好，精准定位市场，优化业态布局；通过物联网技术实现设备设施的智能化监控和管理，降低运营成本；引入人工智能技术，提供智能客服、智能导购等服务，提升消费者的购物体验。

2、绿色可持续发展趋势。

在全球倡导绿色可持续发展的背景下，商业地产在城市更新中也将更加注重绿色环保和可持续发展。建设绿色建筑、推广可再生能源的应用、优化能源管理系统等将成为商业地产项目的重要发展方向。同时，商业地产项目还将注重与周边生态环境的融合，打造绿色生态商业空间，为城市居民提供更加健康、舒适的生活环境。

3、多元化业态融合发展趋势。

未来，商业地产在城市更新中，多元化业态融合的趋势将更加明显。除了传统的购物、餐饮、娱乐等业态外，文化、教育、体育、健康等业态将与商业地产深度融合，打造集多种功能于一体的综合性商业项目。例如，建设文化创意商业街区、教育主题购物中心、体育休闲综合体等，满足消费者日益多样化的生活需求。

4、区域协同发展趋势。

城市更新往往涉及到城市的不同区域，为了实现城市的整体协调发展，商业地产在城市更新中也将呈现出区域协同发展的趋势。不同区域的商业地产项目将加强合作与联动，实现资源共享、优势互补。例如，中心城区的商业地产项目可以与郊区的产业园区相结合，打造产城融合的发展模式，促进区域经济的协同发展。

综上所述，在中央持续推进城市更新行动政策的引领下，商业地产与城市更新的深度融合正成为打造城市经济新增长极的重要力量。商业地产在城市更新中扮演着激活存量资源、推动业态升级、提升城市形象等重要角色，通过成功的实践案例，展现出了巨大的发展潜力和活力。展望未来，商业地产与城市更新在数字化、绿色可持续、多元化业态融合和区域协同发展等趋势的推动下，将为城市的发展带来更多的机遇和可能，共同打造更加宜居、宜业、宜游的现代化城市。

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