卖房广告侃传

在信息高度膨胀的时代，在楼市大打营销战之时，有关房地产的宣传铺天盖地般地直涌我们的生活，当越来越多的人习惯于通过各种房地产广告，去获取有关商品房买卖的诸多信息时，却很快发觉房地产广告竟然令人感到如此尴尬：人们不得不通过房地产广告这种形式，如大海捞针般寻找有效的消息，但却常常为虚假的广告所欺骗、伤害。2008年“五一”期间，深圳一楼盘在清坪高速收费站推出一则极具争议性的户外广告，画面是一个穿着红色低胸裙子的女子，女子坚挺的胸部， 撩人的裙子，加上那句暧昧的广告词——“

”,不禁让人浮想翩翩。“低胸女卖楼”的桃色广告，引起了社会的广泛关注，各大媒体争相报道。这侧“低胸女卖楼”的桃色广告当年被工商部门认为“有伤风化”——广告语“再低，就不可能了”特别引人注目，同时，这句醒目的广告词旁边就是一个穿着红色低胸裙子的女子，女子坚挺胸部上面撩人的裙子，加上女子白皙的肌肤让人浮想翩翩。可谓一“风”吹起千层浪，此后，该报道被各大媒体争相报道。实际上，其广告之所以引起各界的广泛关注，并不单单因为广告的“暧昧”或“有伤风化”，更多的是卖楼广告的自己以为“撑死胆大”的思想作崇，而据大众媒体报道，今年依然有不少楼盘因虚假广告、小区规划不符、广告承诺难以实现（如买房赠学位）等原因的投诉报道日渐增多，所以，在这里，希望透过对楼盘销售宣传，特别是房地产广告的调侃式真相透视，以及结合所能依据的法律、法规，侃一侃卖楼的低俗骗局，调侃仅博会心一笑，但有时态度真的很重要！

无处不在的卖楼广告

2008年11月，市交通局出台了《东莞市交通局客运车辆车体广告设置规定（试行）》，公交车身广告市场再度正式开放。如今，越来越多印满广告的“花花绿绿”的公交车出现在东莞的路面，其中不乏卖楼广告，车身广告对东莞楼市营销影响几何？

据交通部门统计数据显示，东莞共有5000多辆公交车，对地产企业而言，这是一个不错的广告平台。2009年2月，本地地产大鳄光大高调进军公交客运市场，业界猜测其用意在小巴的车身广告经营权，可见，开发商对公交车的卖楼广告有所期待。

业内人士车德锐指出，从以往其他城市的车身广告来看，总体上来讲车身广告对楼盘的销售效果是比较明显的。但要一分为二的看待这个问题，车身广告作为流动的广告载体，受众比较局限在相关路线的人群，加上东莞的各镇区版图分散，楼盘的购买人群区域性比较明显，因而有可能造成广告资源的浪费，也就是广告的有效到达率比较低，另外，车身广告依附在交通工具上，广告的档次相对比较低，不太适合高端定位的楼盘项目。

事实上，且不管开发商将广告阵地进军巴士车身这领域有什么效果，这现象更说明卖楼广告真的无处不在。

禁止拿承诺骗钱？那改诱惑吧！

2007年3月，东莞建设局为进一步规范房地产销售广告的发布，全市建设部门开展了房地产销售广告检查，此次检查的范围包括户外广告、电视广告、投递广告等各种形式的房地产销售广告。查处重点包括含有虚假、夸大宣传内容的房地销售广告。建设部门表示，房地产销售广告中不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚；不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。

该消息一经见报就引起业内的震动，业内人士表示，在房地产营销推广过程中，通过承诺或计算投资回报率的方式引导消费者进行投资购买，具有明显的误导倾向。但也有开发商认为，这种一刀切的做法会加大开发商与购房者的沟通成本。

多年过去了，开发商以投资回报率吸引客户作为营销重点的情况依然出现——位于南城CBD附近的世博领寓在今年年初又挂出诱导性的投资性语言横幅在楼盘上，横幅写着“GDP、收入十年翻一番！”“本楼盘5500元/㎡ 何时翻番？”业内人士认为，东莞房地产市场以投资回报率为卖点的现象近年来颇为普遍，其方式主要有两种：一种是明确在广告或营销过程中打出投资回报率的比例，但不承诺实际收益数额；另一种则为售后包租或返租，开发商答应在一定年限内返给购买者固定的投资回报。“不得含有升值或者投资回报的承诺早已为建设部明令禁止，但现在有些开发商通过一些变相的手法，广告语换一下，其实就是偷换概念！”业内人士分析指出，开发商之所以打出投资回报的概念，完全是为了取悦购房这想获取高额回报的投资心理，在目前建设部明令禁止广告含有升值或者投资回报的承诺的情况下，开发商的广告语不再明显标出投资回报的承诺，但“翻番”字眼其实就是一种投资诱惑的表达。

楼盘虚假广告炒得欢

实际上，卖楼广告的虚假在东莞并不鲜见。袁先生也饱尝过不实广告带来的苦楚。为挑选一套房子，他找来一大叠广告。广告上这花园、那新城的，让他搞不清准确的地理位置。其中一份说，小区距市区中心只要10分钟车程。可他计算了一下从比较靠近小区的市区中心公车站出发用了35分钟才仅到该小区最近的站点，下车还得走十多分钟的路，真弄不清广告中所指“市区”是什么范围。一星期前他又去某楼盘看房，广告上说交通十分便捷，有几路公共汽车直达，事实上，公共汽车站离小区还有近两公里的路，而且再没有任何公交线路。

早些年，万江一楼盘也因规划不符，业主要求退房而闹得沸沸扬扬，这也缘起于当初开发商过分夸大宣传。记者以前在地产媒体工作平常踩盘接到的宣传资料中也发现，各楼盘的售楼广告，每份广告都图文并茂，绿水、蓝天、草地、宽带、智能科学化消费在广告中一个都不少。你想要花园式，它提供的就是花园式；你要贵族，它体现的就是贵族；你追求什么，它就有什么，这些花花绿绿的楼盘广告令人眼花缭乱。

类似上述情况，据业内人士讲仅仅是一小部分，房产虚假广告可谓多种多样：一、其消息名不副实，大炒市政规划。如“未来轻轨必经之地”，“毗邻市中心”，“某某区行政区域中心，即将在这里建立”，“无年限永久拥有产权”等；二、价格猫腻多多。如首付多少钱便可入住，但未列明其他费用，又或者是最低价格如何，但购房者却永远买不到那低价的房子；三、功能虚假，即不具备所宣传功能。如“可改建商业楼宇或商住两用”、“小区配有雕塑、喷泉……”；四、名誉虚假。如“金牌楼盘”，“承建商曾获得鲁班奖”，“建筑质量优秀”等等，其实这些都是子虚乌有的事情。

一品牌房地产企业经理表示，对于开发商来说，房地产广告对促进房屋的交易起着非常重要的作用，开发商的房子还是要卖，房地产广告还是要做，但虚假广告欺骗消费者并不可取，做好品牌才是正途。据了解，近几年像联华国际集团、万科地产、光大地产、中惠熙元等比较大型的房地产企业，都已在“回归做产品”这方面做了很多尝试与努力，品牌、持久、诚信等词汇在地产圈中的呼声也日渐高涨。

如何识破虚假广告的陷阱？

据市消费协会介绍，根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定：广告应载明预售或销售许可证书号，应当清楚表示实际的销售价及其有效期，应以该房地产项目到达某一具体参照物现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中涉及的交通、商业、文化、教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，不得含有升值或投资回报的承诺，不得含有装饰内容。

那么，对于类似出现以上现象的广告就需要消费者懂得识别了。因而，业内人士建议广大购房消费者：看广告不要只看精美漂亮的图画和诱人的文字，还要学会留意那些几乎不用放大镜就看不清的提示，例如“本广告仅作宣传用途，不作为要约”、“图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无做出任何保证，亦不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准”出现上类语句的话，消费者基本上可以放弃该广告的可参考价值了，即使广告真有其事，那么购房者也应该在签订合同时把其中内容明确写入，以防后患。诉诸法律是必须的，合同是法律审判的重要依据，如果广告内容已经写入合同，官司还顺利一些；如果广告或口头承诺并没有写入合同，消费者则难以胜诉。许多开发商正是利用消费者不懂法律而钻空子，不把广告内容写入合同，一些消费者往往因此吃了大亏。总之一句话：把开发商说要给你的和你心中想要的，统统详细地写入合同中。这样，开发商就赖你不成了。

见招拆招：细侃地产广告陷阱

大多数人买房是从看房地产广告开始的。房地产广告对促进房屋的交易起着非常重要的作用。但是，一些开发商为了私利，不惜以虚假广告欺骗消费者，以至日后出现许多纠纷，给消费者带来不应有的烦恼。打开每一份房地产广告，购房者都仿如看到了一个最完美的居住空间。日前，东莞一楼盘的户外广告标语为“将梦想照进现实”，到底“梦想”与“现实”的距离有多远？在“花言巧语”的背后，通常会有一个伪装得很巧妙的陷阱：

关键词：分钟

“距市区行政中心仅10分钟车程”、“交通便捷，至市中心仅几分钟”……在房地产广告中，有一个奇怪的现象，就是两地的距离已经被“分钟”这个时间单位所代替，当时间成为距离，您还真以为梦想近在咫尺。

真相：当买家们入住后，不难发觉当他们从家中坐车要到“市区中心”时，所花的时间却可能要近一个小时。在这时，已经既成事实的住户才会恍然大悟“十分钟距离”的真正含义：在路上没有其它车辆和红绿灯的前提下，以超过200公里／小时的速度狂飚，即可在10分钟内到达“市区中心”。所以，“分钟”的背后往往就是开发商分分钟可能把您当阿隆索……

关键词：公里

不是说“不得以所需时间来表示距离”吗，那好，公里是最直接的距离表述方法，在被“车程”等新潮距离测量法搞昏了头后，“公里”似乎能给人更多一点的信任。

真相：以公里作为单位的距离测量方法，既可以是曲线，亦可以是直线。广告里展示的是最短的直线测量距离，但迂回曲折的道路才是现实生活。开发商始终千方百计地想办法告诉您一个极具教育意味的人生哲理：梦想与现实总有距离。

关键词：最低价

最低价××元／平方米起。在这些字眼中，那些醒目的数字常常是整个房地产广告中最吸引买家的字眼。只要是有意购房者，看了这组数字大都已经想像着自己入住后的幸福样子。太值了，那地段，那价钱……羡煞旁人也！

真相：当购房者上蹿下跳地攥着那一大把钞票，乐得屁颠屁颠的向那些最低价的房子跑去时，现场售楼人员满脸婉惜地告诉你：真的非常可惜，你来迟一步了，最低价的那几套单位已经被别的买家抢先购买了。不过还好，还有一些虽然贵一点，但物有所值嘛。其潜台词就是：怎么？出门时老妈没叮嘱你——便宜没好货！

关键词：均价

楼市越来越理性，开发商清醒地知道，实际上是购房者越来越精明，当最低价的不再容易吸引人，均价××元／平方米，就成为另一组在房地产广告中最常见的数字。同样低得可怜，让购房者倍觉欣慰。

真相：与最低价一样，当购房者对均价怀着将信将疑的态度，去到楼盘的售楼部时，通常会发现，不难在价目表里找到“均价”所标示的单位。不过，这些单位却常常是该楼盘的最低价格。所以，在开发商的规则里，所谓“均价”的计算方式就是——去掉一个最高价和保留一个最低价，取其中一个最低价除以一，就得出了“均价”。

关键词：送面积

“买房送飘窗、入户花园”，“送地下室”，“买顶楼送大面积私家天台”……白白多了天台、地下室等的几十甚至几百平方米面积，用来种菜养花，还真的不错，“送面积”似乎就成了楼市中最“真实”地演绎着天下果真有免费午餐可吃的神话。

真相：有陷阱的“送面积”多数是开发商二次搭建出来的面积，所搭建的部份面积业主不能享有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题，一般送面积的楼盘里，现场售楼人员会小心地提示你：送给您的地方您有使用权没有占有权！一如当年老头子李隆基拉着杨贵妃的肥肥玉手又满带情意地对李瑁说：儿子，给你讨个媳妇，晚上睡我那。

关键词：送豪华装修

“购房免费赠送价值××元／平方米的豪华装修。”白送的装修，而且还是豪华的，省钱更省心。

真相：事实上，发展商在销售过程中赠送的豪华装修，其建造成本早已经纳入楼价当中，绝对的羊毛出在羊身上。您要真以为是送的，那就颇有给人绑架了还帮着数钱的味道。

关键词：毗邻

“毗邻”是一个挺文绉绉的词。但在房地产广告中，却屡屡出现：“毗邻某超市、毗邻某公园”……您会以为住在那里，生活是多么的方便，人生是如此的惬意。

真相：当您真正去考察时，所有人都会发觉原来“毗邻”会是有如此大的弹性：隔着一堵墙是毗邻；隔着几个站是毗邻；甚至隔着一个行政区也是毗邻……一如当年“买楼送家具”，赠送也是送，帮忙运送也是送嘛！

关键词：绿化率

在房地产广告中，“绿化率”是一个提及率很高的词。在绿化率的后面，常常后缀着低至３０％，高至６０％的数字，使人很容易从这个简单的数字，想像到整个小区满目的春色。

真相：绿化率＝绿化面积／用地面积。这是一个颇为容易计算的数字。但发展商却有自己的公式：架空层绿化应当算入绿化面积内；顶层绿化亦应算入绿化面积内，水面面积亦可算入……反正政府说“东莞是我家”，就算拿黄旗山来充充数也不为过的。

关键词：园林景观规划

热带风情园林、西欧式纯美景致、自然江景、山景、公园景等优美园林景观，是近年来最为红火的房地产开发概念，也是最吸引购房者的卖点之一。近几年来，打着各种风格旗号的园林设计，都是众多楼盘的重要开发概念。随着越来越多的园林景观设计公司进入东莞的房地产市场，园林概念更成为房地产广告上最红火炒作的内容，同时，在众多的房地产广告中，一线江景、无敌山景、俯瞰公园全景、全览高尔夫美景等景观字眼，也成为重点突出的部分。

真相：不能否认不少楼盘，尤其是大型楼盘的园林设计做得十分出色。但在极多数的中小楼盘中，发展商“精心打造”出来的园林却往往可能就只是几棵大王椰外加一条臭水沟。而对于自然景观或是规划景观，更有不少人投诉是：发展商推崇、买家投入大笔资金购入的江景单位、山景单位，在购房者入住没多久后，在原来的美景却拔起了一座座更高的住宅，“无敌楼景”成为原来美丽景色的替代品。找发展商时，却被告知：这是政府的规划！看来我们缺少沟通，有代沟哦——臭水沟的沟！