青岛这4个宝藏板块放大招！楼市马拉松直接开挂！

地块（板块）与开发商，必须是双向奔赴，珠联璧合，才能互相成就，真正实现1＋1＞2，甚至是1＋1＝10的多赢局面。

◎文丨楼市荟

近年来，青岛楼市进入新发展周期，分化加剧，这种变化不仅表现在开发商身上，区域和板块之间的分化也日渐明显。

也可以说，青岛楼市进入了漫长的“马拉松”。很多板块很多人，跑残了跑累了，跑出局了。

但是，也有很多板块凭借独特优势，加上品牌开发商深耕运营，在激烈的市场竞争中走出特色发展之路，跑赢了。如青岛市崂山区张村河板块、市北区老四方板块、李沧区世园板块以及城阳区白云山板块等，堪称宝藏地块，吸引了众多意向购房者“入场”。

张村河板块 新锐中的“王炸”

几年前，张村河板块抢抓机遇，顺势崛起，各路诸侯云集，开启了一段造城传奇故事。

可以说，前多有古人，如绿城再造东李，金茂造城高新。后可能无来者了，珍贵的时机一直是最大的财富，俗话说天时地利人和，大家都给力，且要皆同力。

张村河足够幸运，起点高，高屋建瓴，所有参与者都是头部中的头部。关键是机遇，正处于房地产白银时代到黑铁时代的转换过渡期，那时候一大把的机会。后续地产落幕，大家战略收缩或转移，兴趣不再。再往后，估计很长一段时期内再无同类“造城”案例出现。

房地产层面，张村河的有邻花园、和樾府等项目，将板块以及青岛的人居水准拉到一个新高地，也让张村河之所以成为张村河。

未来很长一段时间，这里依然是青岛楼市核心中的核心。

老四方板块 烟火气与新面貌共融

曾经寂静的老四方板块，近年来在城市更新的契机下，房地产项目如雨后春笋般出现，中海云镜、保利和颂、青实·清荷茗郡、中铁诺德·青樾湾、中车四方云汇、通和启章、通和悦章、国信·和悦等项目纷纷亮相。

老四方的房子卖得怎么样？从去化周期来看，截至目前为14个月左右，市场表现中等偏上。

老四方板块凭借烟火气与新面貌共同融合，吸引了大量地缘客户也就是‘原住居民’，另外还有‘主城区溢出客群’，占总成交的六成以上。随着城市更新的推进，这里正从传统居住区向现代都市活力区转变，未来潜力无限。

今年以来，老四方板块新房供应量显著增加，均价在1.7-2.1万元/平方米左右，部分项目如青实·清荷茗郡、中铁诺德·青樾湾以极高的价格优势，也可以说是“价格战”方式，在市场上博取了一定流速。

通和悦章则继续走启章的路线，不在价格上而在增配上下功夫，项目在售建筑面积约99-140平方米的改善三居，其高得房率和2.3米进深阳台的设计，深受年轻家庭青睐，绿化率37%也颇具优势。

国信·和悦项目也在近期的开盘中表现不俗，除了在老城区的性价比优势，独特的晶幕美学也是胜出的关键之一。国信·和悦基于“精质建筑惊艳时光”理念，采用三段式建筑立面设计，三玻两腔玻璃+铝板+真石漆楼体，还有大面宽玻璃窗设计，外部观感虚实结合、通透明朗，也为室内营造开阔视野与极佳采光。

老四方的最大优势是生活氛围，齐全的教育、医疗、交通配套，并且通过城市更新，区域焕发了新活力。例如，中车四方智汇港产业示范区作为重点项目，是老四方工业区焕新的关键。这里规划建设商业办公、智能工厂等，多个楼宇已主体封顶。

白云山板块 生态宜居的地产新锐

白云山板块是城阳乃至青岛近年来崛起的新锐板块，定位“产城融合示范区“和“高品质休闲生活区”。从规划上看，这一片区是城阳区唯一高端居住区，是少有的“成片规划、整体打造”区域。随着越来越多项目落地，城市配套也变得逐渐完善。

除了商业和教育这些生活配套设施，作为高端改善型住宅，自然风景资源才是核心价值所在。而在这方面，白云山片区的优势凸显。凤山、驯虎山、观澜湖，虹字河水库、白云山公园，片区内多个地块都做到山环水绕，生态环境极佳，这些优质资源都成为居住舒适性的重要保障，也是打造高品质住宅难得的自然基础。

在交通方面，白云山板块临近青银高速、青新高速，自驾出行十分便捷，能够快速到达青岛各个区域。同时，区域内公交线路较为丰富，为日常出行提供了多样选择。

据锐理数据统计，截至目前，白云山板块的去化周期大约9个月，尤其是改善型住房需求旺盛。价格方面，板块内新房1.5-2.2万元/平方米，不同楼盘根据位置、配套和产品类型略有差异。

目前，白云山板块聚集了中巍云山墅、中巍白云山居、青特滨湖国际二期、青特璟云等新项目。

以高端产品中巍云山墅为例，项目拿出2000平方米打造下沉式业主会所，涵盖从泳池到健身房，再到台球室、影音室等十大功能区。中巍云山墅的户型设计，起步面积超过200平方米，最大面积369平方米，把别墅才有的挑空客厅，安排到了高层住宅之中，豪宅的既视感拉满。

说到热门楼盘，青特滨湖国际一直是明星项目，近期滨湖国际二期推出的195平方米产品户型，满足了从甜蜜的二口之家，到温馨的四口家庭，不同家庭的诉求。

白云山板块凭借其生态优势和不断完善的配套，吸引了众多追求高品质生活的购房者，无论是刚需还是改善，都能在这里找到心仪的房产。未来，随着板块的进一步发展，其价值还将不断提升。

东李世园板块 自然与生活的融合之城

自19年前绿城·理想之城开疆拓土，到如今名企云集楼盘林立，东李世园板块书写了一部青岛造城的传奇。

绿城项目收官之后，目前热点楼盘有青铁芳华地、世园金茂府、招商·璀璨璟园等，但是很多已经库存不足。

截至目前，东李世园会板块的去化周期大约 17个月。因为自然与生活的契合优势，板块内的部分项目受到刚需和改善型购房者的青睐。

例如，青铁芳华地作为东李板块的“红盘”备受追捧和关注。作为东李首个地铁入户住区，地铁2号线二期汉川路站入户，规划地铁站连接专属归家通道，是东李片区内唯一实现全场域无风雨归家的现代化改善住区。

成交持续向好的原因，最重要的还是地段足够优秀。东李板块作为近几年青岛改善区域的热点板块，从完善的商业配套到稀缺的自然资源，再到便捷的交通基建，让这里成为众多改善居者首选的主城宜居胜地。而芳华地刚好在东李板块的正席之处，自然受到市场的热烈关注。项目稀缺的地铁入户设计，为主城奋斗的都市精英所感兴趣。

青铁芳华地项目之所以能够在市场夺得一席之地，还有一个重要原因在于产品形态足够稀缺。东李在近几年无供地的情况下，产品日渐缺货，好产品自然抢手。

对东李板块情有独钟的意向购房者，其实无需焦虑，地块还是有的。

新地块已经来了。前不久LC0306-70地块挂牌占地面积18448.7㎡，容积率1.7，总建面31362.79㎡，建筑密度30%，绿地率30%。地块起拍楼面地价9700元/㎡，起拍总价3.04亿元。

就在今天，青特以3.04亿成功拿下东李这宗核心地块，也可以说是青岛主城区的“城市之心”，在行业收缩的大背景下，从几个维度可以看出这家本土房企的责任进阶与产品宏图。

首先，开疆拓土基于稳健，青特近十年每年都有新地块在开发，也是青岛唯一连续三年稳定拿地的本土房企，2025年更是2个月内新拿2块地。2024年汇豪兰庭首开荣膺青岛上半年销冠，滨湖国际2期首开荣膺青岛年度套面金三冠，悦海府143㎡以上产品在板块市占率70%以上，中欧滨湖国际140㎡以上产品，市占率80%；2024年销售面积山东省本土房企排名前3，公司整体业绩增长27%，是青岛TOP10房企中唯一逆势增长的企业。另外，近3年提前还款39亿，资产负债率低于60%。

再者，“向善青特”的价值观，一路走来，青特坚持“做一成一”的品牌战略，追求极致和负责到底的品牌态度，向善、向上、简单的企业文化，坚守好产品、好服务、好财务、好组织的“四好”理念。作为青岛地产界的“胖东来”，青特从已交付项目体现社会责任、向善的企业文化。

楼市荟一直提倡一种观点，地块（板块）与开发商，必须是双向奔赴，珠联璧合，才能互相成就，真是实现1＋1＞2，甚至是1＋1＝10的局面。

东李因为有了绿城，而成为东李；因为有了金茂，而更进一步；在继往开来上的道路上，相信青岛这家本土实力房企，会给李沧带来一些全新的面貌。

青特的打造好房子的基因一直在线，城阳的汇豪系、滨湖系从业绩到口碑都是很好的印证，烟台悦海府的当地销量豪宅，代建的尚誉府更是新东升频繁去学习的对象。20年来沉淀的产品创新力、细节打磨能力、与客户共创共建力叠加1号位躬身入局的意识，期待青特能自我迭代，在这片神奇的沃土交上集大成的佳作。

整体上看，东李世园会板块，凭借其优美的自然环境和不断完善的配套，成为追求自然与生活完美融合购房者的理想选择，未来发展也值得期待。

业内认为，改善型产品作为市场支撑，越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。而刚需产品以降低价格门槛为主，为控总价，主城区小户型产品增多，毛坯也成为一个趋势。

对楼市荟粉丝来说，张村河、老四方、白云山、东李世园会等热门板块各有亮点。在买房时，不仅要考虑板块，也要甄别开发商，尽量选择口碑好、有实力、服务稳的楼盘。

对以上楼盘/区域板块感兴趣的可后台私信或入群。