穆迪：确认新鸿基地产担保的有支持高级无抵押票据“A1”评级

久期财经讯，6月25日，穆迪确认Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited的有支持高级无抵押票据“A1”评级，以及其多币种中期票据(MTN)计划的临时“(P)A1”有支持高级无抵押评级。票据和MTN计划由其母公司新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK)提供无条件且不可撤销地担保。

与此同时，穆迪将展望从负面调整为稳定。

穆迪评级副总裁兼高级信用官Stephanie Lau表示：“评级确认和展望调整为稳定反映了穆迪的预期，即新鸿基地产的净债务水平将在未来两到三年内继续下降，这得益于过去12个月合同销售额的显著改善及其审慎的财务管理。这些因素将提供足够的缓冲，以应对在持续严峻的房地产市场环境下可能出现的盈利减弱。”

评级理据

穆迪预计，新鸿基地产调整后的净债务/EBITDA比率将在2025财年(截至2025年6月30日)和2026财年从截至2024年12月的过去12个月的3.2倍改善至2.8-3.0倍。这一改善将主要受经调整净债务预期减少的推动，预计将从2024年12月底的1,090亿港元降至2026年6月底的900亿至950亿港元。

净债务减少考虑了以下因素：(1)其在2025财年的强劲合同销售额，这将加强其现金流并有助于减少净债务;以及(2)2025财年之后进一步的净债务减少，这由其致力于审慎的建筑工程资本支出和土地收购所支撑。债务减少和香港银行同业拆借利率(HIBOR)降低也将支持调整后的EBITDA/利息保障倍数从同期的5.8倍提高到7.0倍至8.0倍。这些比率符合A1评级类别。

新鸿基地产经调整EBITDA在2025财年将增长5%，从2024年的340亿港元增至约360亿港元，随后在2026年下降5%至340亿港元，原因是未来两年房地产销售交付时间表不均衡。这一预测也反映出，由于中国香港特别行政区和内地的零售和写字楼市场形势艰难的情况下，租金收入略有下降。

2025财年强劲的合同销售将使其房地产销售收入从2024财年的250亿港元增加到2026财年的400多亿港元，但该业务的收益将在2026财年下降，主要是因为利润率大幅下降。

“A1”评级继续反映了新鸿基地产的以下优势：(1)强劲的业务和财务状况，这得益于高质量投资物业和非房地产开发业务的大量经常性收入的支持;(2)财务杠杆率低;(3)在香港特区房地产市场的领导地位和长期经营记录;(4)审慎的财务管理和良好的流动性。

该公司庞大而稳定的租金收入流，加上主要位于香港特区的防御性多元化业务组合产生的经常性收入，为其房地产开发业务可能产生的波动提供了强大的缓冲。

该评级也反映了与新鸿基地产业务地域集中于香港特区以及内地房地产市场相关的风险。尽管如此，穆迪预计新鸿基地产将继续利用其在香港特区丰富的开发经验，以及对在中国(A1)的投资采取的谨慎态度，进一步减少其扩张风险。

环境、社会及管治(ESG)因素对Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited的信用评级有正面影响。该公司面临的环境和社会风险源于其对自然资本的高度依赖，以及其面临的自然气候、客户关系和负责任的生产风险。这些风险的影响因其审慎的财务政策以及拥有长期成功经验的管理团队而得到充分抵消。

可能导致评级上调或下调的因素

除非新鸿基地产显著改善其地域多元化，同时保持极强的财务指标和流动性，否则短期内不太可能上调其评级。

如果新鸿基地产调整后的净债务/EBITDA上升至3.5倍以上，或其EBITDA/利息保障倍数降至6.5倍至7.0倍以下，则其评级可能会被下调。

新鸿基地产有限公司总部位于中国香港特别行政区，是香港特区领先的地产开发和投资公司之一。2024财年，该公司的收入为715亿港元。