从“垫脚石”到“天坑”，英国共享产权房到底咋了？

英国的共享产权房（Shared Ownership）一直被誉为年轻人踏上住房阶梯的“垫脚石”。凭借“只需少量首付即可拥有自住房”的诱惑，这个政策一经推出便受到了众多年轻人的追捧，让大家直呼“真香”。

然而，当最初的兴奋褪去，不少人才发现，这块“垫脚石”有时也会成为一个深不可测的“天坑”！很多房主陷入了无处维修、成本大增以及难以销售的困局.....

共享产权房业主Diana和丈夫Chris于2020年2月在伦敦东部购买了一套此类房产，她对此大吐苦水：“我们没有房主的权利，却承担了租户的所有义务！这简直是噩梦！”

Diana为何会这样说呢？让我们先来看看英国共享产权房的政策。

共享产权房允许买家根据自身经济实力，仅需购买房产的一部分产权（通常占房产价值的25%至75%），并为未购买的部分向住房协会（Housing Association）支付“租金”。 买家也可以申请抵押贷款购买其份额，最低首付比例可低至该份额价值的5%。

具体来说，如果买家购买了房产总价值的25%，那么他就拥有该房产25%的产权，剩余的75%产权则由住房协会持有。

对于购买的这25%份额，买家同样可以申请抵押贷款。如果买家为该份额支付10%的首付，那么相对于整个房产的总价值，其“实际首付”仅为2.5%。 举例来说：一套价值30万英镑的房产，按常规方式购买（100%产权）并支付10%首付，需要3万英镑。而通过共享产权方式购买25%的产权（价值7.5万英镑），再为该份额支付10%的首付（即7,500英镑），买家就能入住这套房。

接下来，业主需要每月偿还自己的抵押贷款，并向住房协会支付租金（该租金通常低于市场租赁价格）。

不仅如此，共享产权房还允许业主在未来逐步购买剩余产权（这个过程被称为“阶梯式购买”，staircasing）。 这意味着业主可以从住房协会手中分批买回剩余的产权。随着业主持有的产权比例增加，每月需支付的租金也会相应减少，最终目标是完全拥有这套房产。

从政策设计本身来看，共享产权房似乎拥有“花小钱办大事”的优势。但值得注意的是，这种模式在买卖关系中引入了多方——房东、住房协会、代理管理等，有时会让问题变得复杂棘手。

让我们回到Diana和Chris的故事。2021年，在亲身体验了共享产权房存在的问题，并经历一番“痛苦”后，他们决定出售房产。

他们表示，出售过程必须经历所谓的“指定期限”（nomination period）。在此期间，住房协会或房东拥有独家权利为这套共享产权房寻找买家。

历时两年，房产被重新估价（结果低于当初购买价），最终他们亏本1万英镑才得以脱手。

“感觉就像个巨大的骗局，我们被困住了，”Diana坦言，“无法出售本身就是一种折磨。”如今，他们回到了私人租房市场，因为Chris觉得这“简单容易得多”。脱身之后的Diana直言不推荐共享产权计划：“他们向你兜售的是美梦，结果却成了噩梦。”

数据显示，英格兰目前约有25万共享产权家庭，相关房产数量也在逐年增加。但据BBC调查，过去五年有关此类房产的投诉激增了近400%，还在一直上升。而且，共享产权投诉的增速也远超更广泛的社会住房投诉。其中，维修问题、费用争议、关系管理不善以及房屋买卖搬家困难是投诉最集中的领域。

Kathy的故事也是众多案例中的一个。2017年，她与一位朋友共同购买了伦敦北部一套两居室公寓40%的份额，并为剩余60%支付补贴租金。

对于自己选择，44岁的Kathy解释道：“我没有父母的经济后盾。当时的选择要么如此，要么把大部分工资砸进房租，感觉永远登不上住房阶梯，拥有不了自己的空间，我爱我的公寓和社区，位置靠近伦敦，这些都很好。但缺点也极其明显，尤其是在财务负担、透明度以及住房提供商的服务水平上。”

Kathy表示，过去八年她的开销大幅上涨，仅每月服务费就增加了200多英镑，迫使她不得不招一名房客来分担压力，她也无力购买更多产权份额。

对于房子的未来，Kathy完全不抱信心，“这房子已经负担不起了。我必须在家里招房客与我共担成本，才能勉强维持生计，我的长远计划就是卖掉——我撑不下去了。”

单亲家长Fatima在2019年购买了一套共享产权房。当时，她带着两个年幼的孩子满怀期待的搬进新房，但现在，她却觉得自己深陷共享产权房带来的困境中，并且“别无选择”。

去年，Fatima的服务费更是暴涨80%，这让她和其他邻居陷入了困境。他们拒绝支付涨幅部分，并希望先调查清楚缘由。

维修问题也让Fatima头痛不已。她所在楼栋的散热存在问题，楼道就像一个“烤箱”，电梯也处于故障状态。

“我们不知道该找谁，什么事都拖得特别久。”Fatima忧虑道：“我名下‘看起来’有资产，但如果它既卖不掉又供不起，那就不是资产。这事总压在我心头，带来无尽焦虑。”

住房监察专员Richard Blakeway指出，共享产权房“固有的复杂性”给房东和住户都带来了难题。

他表示：“共享产权已存在数十年，但其运作方式中仍存在一些不平等之处，这正是投诉涌向我们这里的原因。”

他说：“开始时可能一切尚好，但很快就能看到双方关系破裂。牵涉的众多方会让共享产权业主感到沮丧——那是一种被各方踢皮球、在流程中被搪塞的感觉”。

Richard认为这也不完全怪房东或住房协会，“从房东或住房协会的角度看，我也理解他们有时并不完全掌握解决问题的所有主动权，但所有这些因素叠加，就形成了一场‘完美风暴’。”

首先，逐步“赎回”（购买剩余产权，staircasing）的成本可能并不低廉。 虽然英国政府允许业主以1%的阶梯逐步购买剩余产权，看似门槛不高，但每次购买都需承担一系列附加费用，包括房产估值费、律师费等。这些累积的费用是一笔不小的开支，需要业主提前做好充分的财务规划。

其次，持有共享产权房的日常成本可能持续攀升，超出预期。 业主不仅需要偿还自己份额的抵押贷款，还需为未购买的部分向住房协会支付租金。关键的是，这部分租金通常与通胀率挂钩，意味着它会随时间推移而上涨。更令人困扰的是，尽管业主只拥有部分产权，却需要承担房产100%的维护和维修责任，这无疑加重了长期持有的经济负担。

最后，共享产权房的出售也是困难重重。 这背后有几个关键原因：其一，很多住房协会对潜在买家设置了严格的资格门槛（如收入区间限制、要求必须是首套房买家或现有共享产权业主等），大大缩小了合格买家的范围。其二，销售流程本身受制于第三方（住房协会），手续繁琐且审批缓慢。例如，出售前需经历“指定期限”（nomination period），期间住房协会有独家寻找买家的权利；即使业主已拥有100%产权，住房协会往往仍保留优先购买权。其三，不少共享产权房产所处地段相对普通或欠佳，升值潜力有限，也在客观上增加了转售难度。

总之，任何事物都有两面性，共享产权房尽管有优势，但也有风险，对于这类政策，大家也一定要了解其中的利弊，不要盲目行动。