2025上半年，深圳商业市场平添了不少理性沉淀之后的韵味。十余年旧改项目罗湖益田假日广场、K11深圳首秀K11 ECOAST、昔日深圳首个shoppingmall改造的iN城市广场……每一个登场的新项目都不缺话题度，也都有各自对城市商业格局创新的思考。

在这其中，扎根在深港融合的老城区腹地的「罗湖益田假日广场」，给出了超出市场预期的成绩单。它的满月数据显示，其客流突破200万人次，会员人数超15万人次，传播量亦超2亿人次，是名副其实的“黑马”。

不过，作为行业观察者，我们探讨的焦点并非其填补消费缺口、开业即火爆的原因，而是希望站在更长远的视角，聚焦于它能否在与城市共生的培育中，重构老罗湖的空间秩序，让公共性与年轻力在老城区焕发生机。以及，深圳第二座益田假日广场，该有怎样的「场所精神」。

01.
串联老城的“过去和未来”

城市地理学家凯文·林奇在《城市意象》中认为，一处场所的活力，深植于其可识别性、结构与意义之中。

老城的底蕴，往往深植于其地理格局。被爱国路、布心路、文锦北路环抱，同时衔接东门、黄贝岭片区——翠竹，是罗湖连接各街道的中心地带，隐藏着不少的老字号、“从小学到高中不出翠竹”的密集教育资源、深圳第一家有住院部的医院、延续三十余年的爱国路花市……亦有着20分钟直达三大高铁站、15分钟直达三大口岸的硬核交通配置。正因如此，在罗湖近期打造的世界级商圈的布局规划中，翠竹成为关键一环。

而罗湖益田假日广场的入市，让原本缺失大型集中式商业的翠竹商圈产生了质变。不过，对操盘者益彩商管集团来说，在老街窄巷结构中孕育一个新商业体，势必面临着串联老城新与旧，用新的公共空间尺度重构老街巷秩序的命题。

在项目入市前，我们便看到了团队基于此做出的努力。年初，尚在筹备期的项目便利用场地连接的优势，联动爱国路花市打造了一场“假日花花好市”。当艺术装置、宝藏店铺、快闪市集等先锋事物从传统年味中生长出来，人们看见老城区新的活力，“总有假日在身边”的新鲜松弛感也悄然植入大众心中。

如果说爱国路花市这个可识别标签埋下了深圳第二座益田假日广场场所精神的“种子”，那么，由此孕育出的「盒子mall+户外街区+安藤忠雄设计艺术独栋」的全新空间打法，注定了它将拥有充满想象力的“花期”。

10万㎡盒子mall，在高密度城市中释放公共性

其中，盒子mall由B2-L5构成，超1500个停车位缓解了三公里商圈停车困局；外立面采取具有视觉冲击的玻璃幕墙和600m²巨型灯饰，与周边街巷形成奇妙的新旧穿梭感；外广场约1000m²的“留白”，给大众提供了足够的休憩场地；多首层设计的结构，让人们能够从街巷、社区、轨道交通多维动线流入盒子中。内部，山庭、乐庭、云庭几大“一庭一景”的中庭皆让渡了空间尺度。值得一提的是，项目还携手英国贝诺、日本乃村设计事务所等，以自然为灵感，融合数字与多媒体技术，打造“对话未来的自然乐园”特色体验空间。

8000㎡安藤忠雄设计艺术独栋，“向上”缓解空间焦虑

老城的未来感从何而来？让稀缺的公共文化场域向空中生长，是项目的一大巧思。为了让这一想法落地，团队历经几番周折，终于与建筑大师安藤忠雄达成合作。这个由地下两层、地上九层构成、联通盒子B2、L3层的「光之殿堂」艺术独栋，是安藤忠雄亲自设计的深圳唯一建筑作品，以清水混凝土、自然光影为灵感的空中礼堂，当下、未来，都将是有独特IP属性的城市级艺文地标。

1.3万㎡灵感街区，在地文化与年轻力的解法

占据地上两层的「四季花巷」街区，则能让人明显感觉到项目的“非标”意图。这部分形态借助地势高差，有半围合式下沉广场引导人们自然向下，圈住人气的同时也圈出大量公共休闲空间，从盒子内延伸出多层动线联通至街区，形成层叠有致的平台层、外摆区，而有着爱国路花市在地符号缩影的「花花大道」形成的超长沿街面，保护了老罗湖的“附近性”，让人们在松弛的慢行系统中对话自然、探索潮流和圈层社交。

02.
激活老城的“烟火与质感”

项目在分析了家庭客、港客、商务客、年轻打卡客群及学生群体等的需求之后， 梳理出时尚零售、特色餐饮、体验配套三大核心业态，并将楼层规划为B2乐活、B1潮玩、L1精致、L2时尚、L3趣玩、L4对味、L5盛宴几大层次分明的业态主题。整体逛下来，最深的感受是，老城独有的烟火气和亟待填补的品质感，都在这里被激活。

烟火气的传承与更新

“在罗湖，你可以吃到米其林三星的精致，也能找到街角三十年未变的牛杂摊。这种‘高’与‘低’的并存，正是深圳精神的写照。”正如美食家所言，烟火交融是这片土地的根。而在老店“巴蜀风味”原址生长出来的罗湖益田假日广场，更是将美食生态的传承，视作塑造商业在地特色的要素。

因此，项目在餐饮上打造了层次丰富的“护城河”。一方面，兼顾餐饮风味的“包罗万象”和品牌层级的提档。如引入贵厨酸汤牛肉华南首店、一绪寿喜烧、上山下山、曼格姿造、eueu等在内的36家罗湖首店，提升对湾区饕客的吸聚力；另一方面，将用餐场景与社交深度关联，如圣丰城臻品，首推家宴产品线，承载片区三代同堂的欢聚时光。如大榕树下、GAGA等46家知名餐饮带来城市定制店或特色形象店，形成更chill的精致感用餐场景，同时将烟火十足的小吃街巧妙融入肌理，打造为唤醒在地记忆、激发即时社交的“市井烟火能量场”。

运营首月，贵厨、米兜欢乐王国销售华南第一，超级安踏、俄士厨房、徐鼎盛、曼格姿造等10个品牌实现深圳销售第一，圣丰城、华为、巴奴、桂满陇、京味张等超20+品牌月销超百万。

品质感的孕育与生长

城市更新的意义，往往是对片区多元客群生活品质的提升。在既有“老钱”亦不缺“新生代”的客群画像中，罗湖益田假日广场在品质感的培育上，给出了有层次的答案。

❑主力店及首店矩阵是品质生活的提案：引入永辉超市胖东来模式罗湖首店、圣丰城·臻品（圣丰城打造的家宴产品线）、超级安踏罗湖首店、米兜欢乐王国、奕阳国际影城、华为智能体验店、覔书店罗湖首店几大标杆主力店；首店方面除了餐饮品牌首店组团，还引入茸茸传奇宠物超市全国首店、久食山零食深圳首店、佰客单车深圳首店、mirroir滑板及蓝天攀岩罗湖首店……

事实上，这些品牌的引入都有着精准填补品质生活缺口的考量。比如自带流量的永辉“胖改店”，让周边社区实现触手可及的高品质生活；比如3000m²的米兜欢乐王国，解决了周边商圈普遍缺失的超大型品质亲子游乐体验；比如单车、滑板、攀岩等首店的组合，主动去引导大众运动生活方式进阶等等。

❑街区年轻力品牌进一步夯实品质与调性：作为品质线的迭代之作，街区也正生长出更多有质感的品牌。比如深圳本土精品咖啡Something For、融入“无障碍”理念的UNLIMITED COFFEE，比如走出大芬油画村的宝藏首饰铺艺间小铺、涵盖手办黑胶模玩的G40 MARKET，亦或者养之阁、流行美、江南足纪、悦练普拉提等品质生活品牌矩阵。

不难看出，年轻家庭全龄层消费者的品质生活都被考虑在内，如茸茸传奇宠物超市（复合型宠物社交空间品牌首店）吸引养宠家庭高频到访；佰客单车咖啡复合店、蓝天攀岩等体验业态覆盖全年龄段。部分品牌是团队挖掘出来的尚未规模化的小店，一些门店适配街区的场景与商场共创，也形成了一店一策一景的非标店，随着项目品质氛围成型，这里也大概率会成为先锋品牌落地罗湖的首选地之一。

此外，罗湖益田假日广场依托口岸地理优势，精准把握港客高频消费特性，构建跨境支付全覆盖、港人专属休息区等“五大礼遇” 服务体系，有效提升消费黏性，使港客占比达30%，周均到访2-3次，推动消费从“打卡尝鲜”向“日常刚需”转变。同时，以“文化+商业”策略为核心，借助英国艺术家王尔德 “绮幻假日”首展等活动，两个月吸纳超15 万会员。未来，将持续推出深港文化节、国际 IP 首展等活动，进一步巩固 “深港商业融合第一站”的战略地位。

03.
制造人们期待的“未完待续”

追求韧性生长的存量时代，老城更新越来越依赖有沉淀的运营者。当罗湖益田假日广场在旧城褶皱里亮起，背后益彩商管集团20年与城市共生的探索便是有力的支撑。

深科技城商务综合体，打造城市活力成长充电站

从2005年“开山之作”首座南山益田假日广场，到2016年入选首批国家级夜间文化和旅游消费集聚区的阳朔益田西街；从2017年首个轻资产西安益田假日世界，到深交所首单且规模最大的商业地产类资产证券化项目；从2020年焕新打造深莞·益田假日奥特莱斯，到十余年城市更新罗湖益田假日广场的启幕。2025年再落一子，与深圳长城开发科技股份有限公司达成战略合作，承接其45万方深科技城商务综合体商业板块运营，致力于打造 “精品公园式 CBD 活力商业标杆”。这些皆是益彩商管集团通过“文化旅游+体验商业”为城市创造可持续商业价值的深度实践。

作为国内轻资产外拓的“元老”，无论是接管老项目扭亏为盈，还是“投融管退”资产收益最大化，亦或是政企联动打造城市文化地标，都能窥见益彩商管集团站在“价值创造”角度与城市共生的考量。

如今，其已形成六大产品线，并在全国7大区域20余城落地30余个项目。在罗湖益田假日广场之后，其将进一步聚焦一、二线城市拓展的版图。届时，益彩商管集团还将制造怎样令人惊喜的“未完待续”？时间将给出掷地有声的答案。