物流园区暨基础设施：稳中求进

观点指数 2025年，仓储物流市场持续经历结构性调整。受前期供给过剩影响，各城市供需失衡的压力凸显，租金持续下滑，仓储空置率则一度攀升，部分市场呈现“高存量、低周转”的特征。

目前，关税前景仍存在不确定性，此前受益于跨境电商快速发展的华南区域同样因跨境电商谨慎扩张的策略受到影响，今年一季度租金下降，空置率却维持不变。

政策端加大力度支持企业重点开拓“一带一路”等新兴市场，如浙江省表示聚焦“一带一路”、RCEP成员国、非洲、拉美等新兴市场，制定差异化的拓市策略，在出口退税提速、物流补贴、海外仓建设补助等方面给予政策支持。

投融资方面，园区运营商选择放缓脚步，寻求高质量发展。

指数维持扩张区间，降低物流成本成主要抓手

物流各项指数方面，2025年5月份仓储指数为50.5%，较上月回落0.2个百分点。从分项指数来看，同上月相比，设施利用率指数、收费价格指数、期末库存指数有所上升，升幅在0.3到2.9个百分点之间；新订单指数、平均库存周转次数指数、企业员工指数、业务活动预期指数有所下降，降幅在0.8至1.5个百分点之间。

整体来看，上半年仓储指数在今年1月达到顶峰，随后下降并呈现小幅震荡的趋势，但仍保持在扩张区间。今年以来，指数均持续稳定在50%以上，显示仓储行业延续平稳向好的运行态势。从5月的分项指数来看，新订单指数保持在扩张区间，设施利用率、收费价格、期末库存等指数均有回升，平均库存周转次数指数和业务活动预期指数保持较高景气水平，反映了仓储业务活动活跃，需求保持增长，货物周转效率提高，供应链衔接顺畅，库存水平仍在下降，但去化速度放缓，企业预期保持乐观。

物流方面，2025年5月份中国物流景气指数（LPI）为50.6%，环比回落0.5个百分点。其中，业务总量指数、新订单指数、库存周转次数指数、资金周转率指数、固定资产投资完成额指数、从业人员指数和业务活动预期指数等关键指标，继续保持在扩张区间，固定资产投资完成额指数、从业人员指数连续回升。

分地区来看，三大地区业务总量指数均在扩张区间，中部地区和西部地区业务总量指数高于全国，分别为51.1%和52.8%，其中中部地区装备制造、汽车及零部件制造，西部地区煤炭物流以及化学化工制品物流增长势头较好，对需求增长起到支撑作用，东部地区业务总量指数小幅回升0.1个百分点，有一定的恢复态势，但物流业务外部冲击仍在延续，东部地区业务总量指数仍低于全国水平。

总体来看，物流业景气指数在今年3月达到顶峰，主要是在节后市场平稳回升预期的基础上，供应链上下游如期推进复工复产，产业需求有序释放，全链条运行效率提升。

5月中国快递发展指数为458.9，同比提升5.7%。其中发展规模指数和发展能力指数分别为602.4和227.2，同比分别提升13.7%和3.8%；服务质量指数和发展趋势指数分别为676.7和70，与去年同期基本持平。5月，快递业发展稳中有进，市场规模持续扩增，多业态融合发展，跨境服务能力增强，智能化水平不断提高。

此外，2025年5月份中国电商物流指数为111.6点，较上月回升1.1点。分项指数中，总业务量指数、农村业务量指数、库存周转率指数、物流时效指数、履约率指数、满意率指数、人员指数有所上升，实载率指数和成本指数保持不变。

政策方面，据观点指数不完全统计，报告期内共录得11项相关政策发布，政策以推动跨境电商发展、降低社会物流成本为主。

5月26日，商务部、国家发展改革委、教育部、工业和信息化部、交通运输部、农业农村部、税务总局、国家数据局等8部门联合印发了《加快数智供应链发展专项行动计划》。明确在农业、制造业、批发业、零售业等重点领域加快数智供应链发展，推动降低全社会物流成本，培育一批数智供应链领军企业和供应链中心城市。

4月12日，重庆市发展改革委、市政府口岸物流办、市交通运输委等7部门联合印发《重庆市有效降低全社会物流成本若干措施》。其中提出，到2027年该市社会物流总费用与GDP的比率降至13.3%以下。货物运输结构进一步优化，铁路货运量保持稳定，铁路货运周转量较2023年增长13%，水路货运周转量保持稳定增长，江海联运年均增长率为3%。

此外，《若干措施》还提出支持产业链供应链融合发展。围绕降低物流全链条运行成本，推动现代供应链体系建设、国家物流枢纽提档升级、实施“新三样”物流高效便捷工程、实施大宗商品精细物流工程、冷链物流高质量发展、培育壮大现代物流市场主体、城乡农村物流发展，特别是针对重庆枢纽港产业园建设、“渝车出海”等方面，将加大政策支持力度。

截止至6月30日，据观点指数不完全统计，共计有16个省份出台了降低社会物流成本的相关政策文件。

观点指数认为，物流成本的降低直接缓解了企业的经营压力，节约的物流成本开支可以用于企业其他领域的投资、原有资产的升级改造等，帮助企业扩大市场份额并提升竞争力。

当前，降低物流成本仍存在较大的提升空间。国内有效需求不足，新旧动能转换及持续有效降低全社会物流成本存在一定挑战，下半年仍需推进多领域释放潜力。

关税不确定性风险仍存，跨境电商进行战略调整

根据戴德梁行数据，中国五大区域物流地产均采取以价换量的形式，平均租金较2024年四季度均有所下调。平均空置率方面，2025年一季度华北区市场空置率环比微涨0.5个百分点，至20.9%，其他四个区域平均空置率不变或略有下降。

其中，华南区域平均空置率维持在9.4%，平均租金环比下降0.5%至39.1元/㎡·月。据了解，深圳市整体需求表现平稳，电商及制造业仍为主要去化力。其租金微降2.3%至49.1元/㎡·月。未来供应可能对市场去化带来一定冲击。

广州整体表现较为稳定，电商、3p仍为市场的主要租户。空置率略增0.32个百分点至8.9%。广州未来供应集中入市，未来去化压力亦可能较大。

观点指数认为，关税等的不确定性，导致一季度华南地区的仓储即使租金下降也无法换回空置率，空置率指标提高。

5月12日，中美暂停关税的90天期限利好后续三个月的中国出口，而7月底最新的再次谈判，预计关税暂停期将继续延期90天，短期也是利好贸易。但是，双方的摩擦继续，所以，各种企业都在未雨绸缪中。

期内，租户如希音（SHEIN）、TEMU等跨境电商选择在美国市场大幅上调商品售价以及在东南亚租赁仓库。

中国跨境电商巨头SHEIN与拼多多旗下平台Temu于4月17日同步向美国消费者发布公告，宣布自2025年4月25日起全面上调商品售价。这一调价决策源于特朗普政府关税新政：自5月2日起，美国将取消针对800美元以下中国进口商品的免税政策，改为征收货值120%或100美元的关税（以较高者为准），6月1日后关税上限进一步升至200美元。

观点指数了解到，此次调价涉及服装、厨房用品等多类商品，凸显贸易战对美国消费者的潜在影响已开始显现，且不同品类的涨幅差异显著。美容与保健类前100件热销商品平均价格上涨51%，部分商品价格翻倍；家居用品和玩具平均涨幅超30%，其中10件套厨房毛巾价格暴涨377%；女装涨幅相对较小，为8%。

除此之外，在仓储方面，跨境电商除了选择自建仓库外，部分还会选择租赁仓库以打开海外市场。

5月19日消息，京东在英国米尔顿凯恩斯（Milton Keynes）PLP MK物流园内租赁两处相邻的仓储设施，总面积达531,519平方英尺，租期五年。据悉，京东提出租赁需求后，仅在数周内便完成了租赁。

观点指数了解到，京东是首次通过京东产发进入英国物流市场。此次租赁的两处高标仓MK310和MK220，距离其2022年购入的首个英国仓库仅13分钟车程。MK310建筑面积为310,949平方英尺，净高达18米，储存容量约493,365立方米；MK220建筑面积220,570平方英尺，净高同为18米，储存容量为341,416立方米。两处设施均位于“牛津-剑桥走廊”核心地带，周边具备专业劳动力，并能在4.5小时内覆盖英国89%的人口区域。

除此之外，可以看到，京东产发今年以来的动作非常多，布局广阔，资产增值非常快。

5月15日，SHEIN计划在越南租赁约15公顷土地用于建设仓库。此次租地扩仓，旨在优化东南亚供应链布局，提升仓储物流的效率，满足当地及周边市场的业务需求，增强全球竞争力。同时，SHEIN还计划在越南南部隆安省开设仓库。

观点指数认为，SHEIN选择越南的核心动因是规避美国关税政策风险，同时也避免因依赖单一市场而承受过大风险，因此此次通过推动供应链多元化以增强抗风险能力。

5月21日消息，菜鸟网络透露，过去一年在巴西的物流科技产品销售持续增长，并已成功交付一座国家一级自动化分拨中心给当地一家领先的跨境物流公司。该中心运用菜鸟自研的智能分拣与数字化系统，使快递分拣效率大幅提升7倍。

政策方面如国家层面和地方层面同样大力支持跨境电商出口海外仓等新业态新模式发展，还支持跨境电商多渠道出口商品等。

1月27日，国家税务总局发布关于支持跨境电商出口海外仓发展出口退（免）税有关事项的公告。

政策中提及，纳税人以出口海外仓方式（海关监管方式代码“9810”，下同）出口的货物，在货物报关离境后，即可申报办理出口退（免）税。纳税人在办理出口退（免）税申报时，货物已实现销售的，按照现行规定申报办理出口退（免）税；货物尚未实现销售的，按照“离境即退税、销售再核算”方式申报办理出口退（免）税，即：在货物报关离境后，即可预先申报办理出口退（免）税，后续再根据货物销售情况进行税款核算。

2月26日，海关总署等三部门发布《关于进一步促进航空口岸通关便利化若干措施的通知》，提出支持跨境电商企业通过空运渠道出口商品。通知明确，符合条件的境外退运、国货入区及境外进口商品可在综合保税区内完成理货分拣后集拼出口。

4月30日，重庆发布《重庆市加快培育从订购到交货的国际物流全链条服务体系实施方案

（2025—2029年）》。《方案》中提及推广“跨境电商+产业带”模式，引导传统外贸企业“触网升级”。推动制造企业围绕跨境电商、市场采购贸易方式进行数字化改造。鼓励电商企业与制造企业合作，提供在线采购、网络直销等服务。引导汽摩、消费电子等产业以跨境电商方式出口。

业绩承压，“一带一路”为园区赋能

报告期内，样本企业发布2024年度业绩，除宝湾物流以外，营业收入均有所下降。

观点指数了解到，2024 年宝湾物流实现营业收入 19.43亿元，同比增长 6%，实现经营净现金流 12.02亿元，同比基本持平，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。

据ESR 2024年业绩披露，期内其录得净亏损7.623亿美元，而去年同期录得净利润2.681亿美元。利润减少主要是资产公允价值负向变动（包括产生自非核心及近期资产出售的非现金重估）；以及由于ESR持续在波动及不确定的环境下经营，2024财政年度的奖励费及交易费下降。

收益方面，ESR由2023财政年度的8.713亿美元大幅减少至2024财政年度的6.39亿美元，降幅为26.7%。据了解，主要由于管理费较低所致，该科目由2023财政年度的7.367亿美元减少32.4%至2024财政年度的4.978亿美元。

租金方面同样承压。主要是出售资产导致租金收入减少，租金收入由2023财政年度的7200万美元减少7.1%至2024财政年度的6690万美元。 7月2日，ESR发布公告宣布，公司私有化进程取得重要进展，于7月3日下午四时正（香港时间）撤销其在联交所的上市地位预计将生效。

此外，据深国际年报披露，2024年其本年度实现物流业务收入约港币18.37亿元，与去年同期相若。股东应占盈利较去年同期下跌3%至约港币5.16亿元，主要是若干物流港项目资产减值损失及公允价值损失所致。

报告期内，典型园区有普洛斯临港国际物流园、深国际佛山顺德智慧物流产业园、中交冷链（重庆）智慧产业园项目、玉湖冷链长沙项目、阿里巴巴全球速卖通（大连）跨境电商产业园、深圳平湖南综合物流枢纽项目二期。

2024年，市场新增供应量同比下降10%，但仍突破1600万平方米，短期租金水平持续承压。然而，市场整体供应增速已逐步放缓，主要市场参与者的拿地规模同比下降近80%，不过普洛斯的运营情况发展较好，且与园区租户进行扩容升级。

据普洛斯2024年年报披露，其资产组合包含价值达人民币2270亿元的已竣工且稳定运营的物业，占总资产组合的85%以上，出租率为87%。

普洛斯临港国际物流园洋山特殊综保区，依托洋山保税港，紧靠浦东国际航空港，是集合海、陆、空等交通设施为一体的现代化保税物流园区，占地面积4.65万平米，建筑面积2.32万平米。

观点指数了解到，项目依托洋山特殊综保区的优惠政策，先后开展了保税出口集拼、整车保税进口等业务。此前与一家国际知名传媒娱乐集团扩大合作，支持该企业中国区供应链运营中心的扩容升级，提升供应链效率。

6月4日，深国际佛山顺德智慧物流产业园已于近日正式投入运营。据悉，该项目落子顺德区乐从镇，地处广佛同城核心区，由中建三局一公司承建，总投资30亿元。项目总建筑面积33.66万平方米，集电商云仓、智慧冷链、供应链金融等多元功能于一体。正式投运后，不仅填补了珠三角西翼高端物流基础设施的空白，更以“高标仓+智能化”为核心，为区域制造业与商贸流通注入强劲动能。

6月16日，中交冷链（重庆）智慧产业园项目二期主体结构顺利封顶，标志着项目正式进入二次结构施工及装修阶段。观点指数了解到，中交冷链（重庆）智慧产业园项目是西南地区首个超低温库绿色智慧冷链项目，也是重庆市重点工程、重庆国际物流枢纽园区重大项目。

该产业园深度融入西部陆海新通道“氢走廊”建设，通过氢能重卡与海运联运模式，推动冷链物流绿色升级；同时，依托成渝双城经济圈主轴线区位，助力成渝冷链及生鲜市场高效联动，形成“冷仓+市场”运营模式。

5月7日，香港玉湖集团旗下玉湖冷链（长沙）交易中心项目地块一的4栋冷库顺利封顶，较原定计划提前近2个月。玉湖冷链（长沙）交易中心是湖南省十大产业项目、省外商投资标志性项目，也是长沙市“平急两用”公共基础设施项目。项目总投资34亿元，占地约400亩，总建筑面积约36.6万平方米，库容超28万吨。规划打造集展示展销交易区、冷链仓储交付区、进出口贸易服务区、商务配套区等四大功能区于一体的食品供应链全产业链交易中心。

观点指数了解到，“平急两用”公共基础设施是集公共卫生、应急医疗和物资保障为一体的重大工程设施，主要在有条件的大城市布局，“平时”可用作旅游、康养、休闲、仓储物流等，“急时”可转换为人员临时安置、物资应急中转场所，满足公共卫生防控救治、临时安置、物资保障等需求。

而早在2023年7月，国务院办公厅就印发了《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，主要通过大城市在建设改造偏远山区或地区的民宿、旅游酒店、医疗机构、仓储基地等设施时，提前嵌入公共卫生等突发公共事件应急功能，打造一批“平急两用”公共基础设施，进一步完善医疗应急服务体系，补齐临时安置、应急物资保障短板，推动大城市更高质量、更可持续、更为安全地发展。

5月30日，阿里巴巴全球速卖通（大连）跨境电商产业园日前在大连高新区正式落成。项目整体规划面积达1万平方米，其中一期启动区面积为2000平方米。产业园规划了数字展厅、产品展示区、培训教室、直播基地、现代化办公区等多元功能空间，一期将于今年7月投入运营。产业园投入运营后，将深度整合跨境电商产业链上下游资源，构建一站式跨境电商生态体系。

5月25日，由中国铁建承建的全国首例铁路上盖智慧物流园——深圳平湖南综合物流枢纽项目二期工程钢结构主体正式完工。该工程将于年内竣工建成，投入运营后，深圳将形成公铁海多式联运与城市配送“无缝衔接”的智慧物流运输新格局。

据悉，深圳平湖南综合物流枢纽项目建成后，将成为全国最大的单体铁路物流中心和亚洲单体规模最大的“公、铁、海”多式联运中心，实现“铁路+城市物流”功能融合，对进一步促进中欧班列提质增能，进一步发挥“一带一路”建设辐射带动作用，助力深圳打造全球物流枢纽城市具有重要意义。

值得注意的是，平湖南项目通过铁路专用线直连深圳港，货物1小时内直达园区，快速分拨至中欧班列或国内干线。其作为深圳中欧班列核心枢纽，已开通18条国际线路，覆盖德国、波兰、中亚五国及东南亚，成为“一带一路”亚欧物流链的关键节点。

仓储“爬楼”，谨慎扩张

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得10起投资事件动态，远少于去年同期的投资事件动态数（去年同期为36起），其中项目状态类型主要为已启用，项目类型主要为智能物流中心。

其中值得注意的是京东产发首个8层高标仓项目-京东（宝安）智能产业园主体结构顺利封顶，也是其目前层数最高的物流高标仓库。

据悉，该项目位于广东省深圳市宝安区松岗街道，占地面积约68998平方米，总建筑面积390285平方米，高度达77米，相当于25层楼房。此外，项目将于2026年竣工验收，建设成为集贸易结算、物资集散、仓储加工、城市配送、信息处理、配套服务等功能于一体的现代化、系统化、生态化的产业园区。

观点指数认为，高层仓储通过垂直扩展，能大幅提升单位面积的存储容量，这种高层模式尤其适合土地资源稀缺的一线城市，并且能有效降低土地成本压力。

此外，京东物流、京东产发等“京东系”企业项目动态频频。5月15日，京东物流与松下集团合作的无锡智能产地仓正式开仓运营。自2019年合作以来，双方从最初的小家电线上渠道仓配业务逐步扩展至全品类供应链协同，通过智能预约、库存整合、逆向再生等创新模式，显著降低了物流成本，优化了订单履约时效，提升了供应链的响应速度。

未来，双方计划从三大方向深化合作：一是推进智能化升级，建设家电行业首个大件外单自动化仓库；二是强化全链路协同，构建敏捷的全球供应链网络；三是推广无锡模式至其他区域和品类，助力松下实现“一地创新，全国受益”。

无锡产地仓具备To B、To C全渠道履约能力，京东自营渠道订单可快速完成物权转移，建立逆向复原的处理能力，逆向退货商品在产地仓完成鉴定、再生，形成高效供应链闭环。通过正向销售物流和逆向退货物流的无缝衔接，无锡仓不仅支持快速配送，还能高效完成逆向物流，确保库存周转更加灵活。

To B端，企业客户（如制造商、批发商）需要定制化、长周期的仓储解决方案。To C端，消费者端（如电商、零售）要求高频次、高时效的订单处理能力，包括快速分拣、精准配送和用户体验优化。例如，电商仓储则需支持渠道订单自动化处理和实时库存更新。

观点指数认为，仓储作为现代供应链的核心环节，需整合上下游资源，实现全链路数据共享。To B主要支持与制造、采购环节的深度协同（如需求预测、定制化生产），而To C则直接触达终端消费者，提升交付效率。若仅仅专注于一方，则可能影响仓储的出租情况。

此外，除了国内的仓储设施，运营商如菜鸟、京东物流、中外运等同样瞄准海外仓市场。

7月2日，菜鸟全球供应链宣布亚太海外仓全面升级，覆盖新加坡、马来西亚、泰国、印度尼西亚、菲律宾、越南、日本、韩国、澳大利亚、中国香港等10个核心国家和地区。

此次升级标志着菜鸟成为亚太地区仓库面积最大、仓配覆盖最广的中国物流公司。共计20多个海外仓支持当日出库订单达成率99.9%。

5月21日消息，菜鸟网络透露，过去一年在巴西的物流科技产品销售持续增长，并已成功交付一座国家一级自动化分拨中心给当地一家领先的跨境物流公司。该中心运用菜鸟自研的智能分拣与数字化系统，使快递分拣效率大幅提升7倍。

5月14日，京东物流在墨西哥首都墨西哥城宣布首个自营海外仓正式开仓运营。该仓库占地面积超过4万平方米，主要为一家国际知名快时尚电商企业在墨西哥提供仓储物流服务，目标是实现商品最快1日内送达，提升墨西哥消费者的购物体验。

此次京东物流建立海外仓，不仅服务墨西哥本土企业与消费者，还计划以墨西哥为起点，进一步在南美洲扩展其供应链物流网络。

3月4日消息，圆通蛟龙集团与中国外运于近日正式签署战略合作协议。根据协议，双方将围绕跨境物流、航空货运、联合创新及海外布局等方面开展全方位合作，共同提升全球服务能力，助力产业链、供应链安全稳定，服务中国企业实现全球化布局。

1月22日，京东产发披露，2024年其在欧洲市场新增3个物流基础设施项目，总面积超过15万平方米，显著提升当地物流运输效率。目前已在欧洲地区布局超过15个、海外超过40个物流基础设施项目，在有效提升当地供应链效率、服务当地企业需求的同时，也承接了中国企业拓展国际市场的物流供应链需求。

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得11起融资事件，事件数同样小于去年同期（去年同期为13起），融资类型包括债券、基金、信贷融资、ABS等。

4月16日，九州通医药集团股份有限公司宣布医药仓储物流Pre-REITs基金于当日募集完成。首期资金达到8.26亿元，且已全部实缴到位。

观点指数了解到，此项基金的设立是由高和资本与九州通医药集团共同完成，是国内首单医药仓储物流Pre-REITs基金，高和资本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多层次不动产权益资本运作平台，实现“资产培育—证券化退出—资金反哺”的闭环运作。

基金的投资人包括保险资金、产业投资机构、券商自营机构等，具体是九州通医药投资（湖北）有限公司作为基石投资人认购20%的基金份额，剩余80%由瑞众人寿保险有限责任公司作为领投方，湖北省铁路发展基金有限责任公司、中信建投投资有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司、高和丰德（北京）企业管理服务有限公司共同参与投资。

样本企业动态中，7月4日，ESR表示目前已从香港联合交易所退市，并正式成为一家私人控股实体。据悉，ESR 现在由喜达屋资本集团、SSW Partners、Sixth Street、华平投资、卡塔尔投资局和ESR创始人组成的新股东团所有。新的股东还包括安大略省市政雇员退休系统（OMERS）和三井住友银行等，它们已选择将其部分或全部股权转入私有化后的公司继续持有。

ESR 还表示此次顺利完成私有化，推动公司战略转型进程的加速，业务结构更为精简，使其专注于在核心的物流和数据中心业务领域，充分发挥在亚太地区的平台优势，为资本合作伙伴和客户创造长期价值。

此前早在私有化方案中，ESR就明确提出需转型为轻资产平台，分拆非核心资产并优化资产负债表。

而这类转型常伴随短期盈利波动，私有化可规避股价波动压力及上市规则限制，使管理层更专注于技术投入与业务升级。此外，私有化后企业更敢于投入长周期技术项目，如普洛斯在退市后加速仓库自动化与数据平台建设，实现仓储动态实时管理。

以价换量仍存于REITs，整租模式有利弊

从财务表现来看，2025年一季度仓储物流REITs中收入最高的是中金普洛斯REIT，但其收入同比仍下降，其他两只REITs同样陷入收入下降的境况。

净利润方面，披露2025年一季报的7只仓储物流REITs中仅有中航易商仓储REIT净利润为负值，对此其表示是因本基金发行时持有的基础设施项目平均剩余折旧年限为12.28年，合并报表投资性房地产每年折旧摊销金额约1.72亿元，导致净利润为负数。

纵观2025年一季度仓储物流REITs的出租率及租金单价情况，可以发现大部分REITs的出租率均有所提高。

华泰宝湾物流REIT表示，近期嘉兴项目周边新增供应量显著增加，嘉兴经济开发区智能产业园涟创项目新增6.3万平方米供应；圆通机场项目将分阶段入市，预计累计供应60万平方米，未来市场竞争压力将进一步加大。项目在报告期初面临租户续租意愿减弱，出租率阶段性下滑的挑战。

从租金单价来看，REITs大多面临着租金下调，出租率上升的情况，也即是REITs持续进行以价换量的操作，以更低的租金来吸引租户入驻。

6月17日，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金发布基金份额发售公告。据悉，中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为4亿份。基金战略配售初始发售份额为28,000万份，为本次基金份额发售总量的70%。

本基金网下发售初始发售份额为8,400万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%。公众初始发售份额为3,600万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。最终网下发售、公众发售合计份额为本次发售总份额扣除战略配售最终发售份额，最终网下发售、公众发售的基金份额数量将根据回拨情况（如有）确定。

中银中外运REIT的底层资产为瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目，建筑面积合计30.54万平方米，可租赁面积合计29.97万平方米。

值得注意的是，除成都空港物流项目外，其余5个基础设施项目均采用整租模式，且整租协议期限为5年。

据中外运表示，整租模式并非为REITs发行所安排，而是中国外运通过轻重资产分离实现专业化运作的一项长期战略举措。且2019年以来，其持续推进轻重资产分离，物流资产轻重分离后，重资产公司与轻资产公司分别专注于资产投建管理和综合物流业务运营。

此外，整租模式是中外运推进轻重资产分离后业务稳定运营的重要保障机制以及实现轻重资产两个专业条线有机结合的重要“连接器”。

观点指数了解到，五个整租项目所贡献的租金和物业管理费收入占本基金整体营业收入的81.27%，但在基金存续期内，若上述履约经营主体出现提前终止协议、减少租赁面积、拒绝履行租约或拖欠租金、经营陷入困境等情况时，可能会对基础设施项目形成的现金流产生不利影响。

但反之，中外运也表示，仓储物流设施是整租方提供综合物流服务的关键，其区域位置均位于核心物流节点，整租方若换仓租赁，会对其在区域内开展综合物流服务的能力（仓库是其开展综合物流服务的必要抓手）产生不利影响。从商业模式来看，整租方续租该项目仓库的必要性极高。

6月30日，深交所信息表示华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金已正式提交申报材料。该基金项目原始权益人为PCCLF Holding PTE. LTD.，项目底层资产包括广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目，合计建筑面积34.96万平方米，总估值达到22.49亿元。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。