央行会议记录曝光 2027是降息终点 澳房策380

【澳洲房产】疯了！澳洲经济完蛋房价却暴涨！房价还能涨多久？央行2027年12月的秘密时间表！央行降息窗口期剩最后2年红利，抓住这波机会财富翻倍【澳房策380】

最近你是不是被这条消息刷屏了，“澳洲央行再次降息0.25%”。很多人的第一反应是“房价要起飞了” 。不过这回事情可没这么简单。我把这次会议记录从头到尾翻了一遍，发现几组看起来“不起眼”的数字，2.7%、2.1%、2.5%，正在悄悄改写接下来两年的澳洲财富版图。微妙的是，央行在字里行间暗示：当其中一个数字出现的时候，这一轮降息就会踩刹车。

在今天的影片里，我会跟大家深入分析央行这次会议记录的关键信息，包括他们对通胀的最新预测，以及这个预测背后隐含的降息时间表。根据金融市场、四大银行经济学家，央行自己的预期，接下来还会有几次降息呢？这对于我们每个人的财务规划都至关重要。最有意思的是，我发现了降息和房价上涨之间的一个量化关系。这个数字可能会让你大吃一惊。但并不是每次降息都会直接推高房价。历史上有三次重要的例外情况，而这三次的共同点，揭示了当前澳洲房价为什么还在涨的真正原因。最后，我会跟大家聊聊一个看起来很矛盾的现象：为什么澳洲经济表现这么差，房价却还能继续上涨？这背后有一个很多人都没有想明白的因果关系...

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会议记录

我翻了一下这次央行议息会议记录，有好几个重点，里面能够看出降息的原因。通胀已经从2022年的高点大幅度下降，为了应对通胀，央行当年的利率非常高，有效对高通胀形成压制。今年第2季度Trimmed-Mean CPI下降到了2.7%，跟5月份做出的预测相符合。整体通胀下降到2.1%，有一部分原因是政府补贴，比如电价补贴等等，这个也跟预期差不多。同时央行专家对于未来的预调整成，Trimmed-Mean CPI持续缓慢下降会接近2.5%左右。在通胀减缓的过程中，央行利率也会跟着下降。从这几句话就能看出，在通胀下降到2.5%的时候，很可能就是停止降息周期的时候。

澳洲经济中的需求端已经在复苏之中，真实家庭收入开始增加，负债得到缓解。也就是说，以家庭为单位，有了更多的消费能力。只是要观察这部分消费能力未来到底会变成储蓄还是消费。

就业方面还是有点紧，失业率在6月分达到4.3%，但是在第二季度平均4.2%，并没有出现任何明显上涨的趋势，跟5月份央行对于失业率的预期一致。对一些行业来讲，雇人还是有点困难的。

澳洲央行两大职责是充分就业和通胀稳定在2-3%区间，这两个目标现在看都已经达到了。所以这次会议决定降息0.25%。这是本轮降息周期中的第三次。

同时在决策之中，央行还补充了一点。说如果未来国际上出现什么问题的话，央行可以快速多次降息，来缓解冲击。单从这条上看，这次降息周期已经过半了，未来不会再降很多，总得留点力气，应对国际上的不确定性。

在央行的货币政策解读 (Statement on Monetary Policy/SMP) 里面，我注意到一个预测。说的是Trimmed-mean CPI在2027年12月会降低到2.5%。意思是，未来的通胀发展如果按照预期进行的话，2027年12月会达到2-3%目标的最理想中间位置。在那之前，可能会降息，可能会降息之间间隔拉长，也可能停止降息保持不变一段时间，但是不会加息。也就是说本轮降息周期会在2027年12月结束。当然这个是央行的猜测和我的解读，央行也有猜错的时候。未来2年会不会出现什么黑天鹅事件，那就没人知道了。只能说，如果一切按照剧本发展的话，现在的降息周期2年后才会结束。那我们最关心的问题来了，还能降几次，什么时候降呢？

还有几次降息

凡是讲未来的事情，多少都是在猜测，毕竟未来的事情没人知道。对降息预测值得参考的渠道一般有三个，包括金融市场，大银行的经济学家，和央行自己。

金融市场的预期是今年11月降息0.25%，明年2月份再降0.25%，然后利率稳定在3.1%，保持到2027年。

四大银行的经济学家们看法分歧很大。CBA说年底降到3.35%，明年初再降一次。ANZ和CBA看法一样。NAB和Westpac认为今年年底降到3.10%也就是今年还能降两次，然后明年初再降一次。

而央行自己对于未来现金利率的预期比较保守。在SMP报告里面有所体现，今年11月降一次，明年2月左右降一次。我自己的看法这次跟CBA差不多，11月降，3月降，然后就走一步看一步了。那问题来了，降息会刺激房价上涨吗？这次降息到明年初就结束了，那么房产上涨周期会持续到什么时候呢？

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降息之后房价会涨吗？

在房产市场里面呆过一段时间的朋友都有这种经历，一降息，房价就会上涨。那到底是不是这么回事呢？

利率下降，买家就能跟银行借更多的钱。在申请贷款的时候，银行需要审核你的还款能力。一般用比现在的利率高3%来计算。利率下降，自然人们还款的能力也就提高了。利率每降低0.25%，就能让拿平均工资的人增加$12,000的借贷能力。每年工资在12万澳币的话，能增加42000贷款能力。降息还会同时降低每个月还款额。你想想，每个月你赚的钱不变，还银行的钱少了，自然有更多的钱去消费，让经济变好。或者这部分省下来的钱，可以用来攒下一套房子的首付。对于已经持有投资房的人，还款金额下降，说明持有的压力变小，自然就不想拿出来卖。房屋供给降低，房价就有了上涨的压力。

降息还能增加买家信心，刺激买家更快进入市场。需求端力量增加。市场中买房的人多了，竞争变多，自然价格就会往上涨。而房子在涨价之后，房东可以转贷套现出来，再去买投资房，又增加了市场需求。利息下降还能提高出租回报率，买房子的决策，变得越来越简单。

RBA就曾经出过一份统计报告，把降息比例和房价上涨比例用量化的方法关联起来。央行降息1%，房价大概上涨6.1%。注意这里的房价指的是全国大平均。

今年的前两次降息实际上已经印证了降息和房价上涨的关系。年初到现在，大盘已经涨了超过2.7%了, 这只是降息0.5%的效果。

降息对供给端也有很大影响, 首先就是本来因为高利率持有房产压力太大的人，现在能喘口气了，没必要再卖。这部分房源会从市场上消失，如果还在出售的话，也会提高要价，反正卖不卖都行。还有些是自住房贷款压力大，不得不卖的，现在也能等等了。在新房方面，开发商贷款负担下降，手里就有了筹码等待市场再涨涨价然后再卖。所以在卖家看来，现在越来越不急着卖了。而买家那边，有了现金，没有的话能从房子里面套出钱来，能拿到的贷款额度更高了，都急着买。需求高，供给低，自然房价就会上涨。

但是在历史上并不是每次降息全都会直接导致房价上涨。2008年次贷危机时期，澳洲央行紧急降息应对市场波动。从7.35%降低到3%。房价一开始雪崩，从2007年下半年到2009年初，持续下跌13个月，降幅7.6%。但是从2009年3月上涨0.1%开始，进入了暴涨阶段，第二季度上涨3.5%，第三季度上涨3.9%，第四季度上涨4.6%。

2011年到2012年发生了欧债危机，2011年澳洲降息，同时所有城市房价都开始下跌，2012年开始迎来了一波反弹。

2020年疫情也是一样，先是降息应对危机，房价同时下跌，之后的2大波反弹大家应该都知道了。

这三次有什么共同点呢？降息都是去应对危机。降息有两种，一种是预防式或者叫调整式降息，这种降息对应的全都是房价同时上涨。第二种叫应对式降息，就是出了事儿紧急救市。这种降息对应的是房价先跌后涨。实际上跟消费者信心直接相关。如果遇到危机，消费者没信心，你降息他也不买房子。当然现在的降息属于第一种，自然会直接刺激房价上涨了。那么问题来了现在澳洲经济不是不行吗？为什么大家还敢买房子呢？为什么人均GDP下降，GDP增长几乎停滞，生产效率回到了2016年水平，房价还是在涨呢？

澳洲经济完了

央行这次发布的SMP报告里面还罕见调低了澳洲生产效率上涨的预期，同时明确表示澳洲GDP每年增长2%绝对没可能。

上次的SMP报告里面还预期未来12个月澳洲生产效率增长会有1%，现在改了预测，说只有0.7%。直接说明央行不看好澳洲经济。长期看，澳洲经济增长将会非常慢，消费会降低，投资会降低，政府能拿到的税收总量会减少，如果不加税的话。

就在这么紧要的关头，ACTU还在推崇4天工作制度。工作的时长变少20%，也就是说，人们的生产效率要有相应的提高，才能创造相同的财富。让澳洲生产效率短时间提高15%-20%，ACTU想多了。所以说澳洲这里一直有一股力量，在拖整个经济的后退。是哪股力量大家都应该能猜得到。

那澳洲经济跟澳洲房价到底有没有关系呢？未来澳洲经济增长太慢，房价还能涨吗？这里有个因果关系很多人没有搞明白。如果澳洲房价上涨，建筑业就会得到发展，而建筑业和相关行业占据GDP相当大的比重。也就是说房价上涨，会推动GDP上涨，而不是反过来的关系。澳洲经济严重依赖住宅房产市场，每投入1澳元，房产市场和相关行业就能产出1.5-2澳元的价值。这还没算上整个行业带来的就业体量和增长。人均GDP增长和房价增长也是有关系的。从1990年代开始，人均GDP增长了85%，而房价增长了412%。但是还有很多人买的起房子，包括首次置业者。为什么呢？因为政府补贴和信贷量提高。人们赚钱不多，没事，政府从税收里扣点，补贴一下，再让银行创造更多的钱出来，贷款给人们买房，那就行了。

我之前的影片里面曾经解释过。现在澳洲GDP正增长，就是因为有移民撑着。如果把移民剔除掉，澳洲GDP肯定负增长。澳洲经济有三根支柱，也是经济学里面的3个P，人口Population，劳动参与率Participation，生产效率Productivity。生产效率这几年也就这样了，劳动参与度自从当年女性参加工作之后，就再也没了大幅度增长潜力，这几年劳动参与度还有降低的趋势，因为更多的人在吃福利，所以这跟支柱也废了。那就只剩下人口。澳洲的人口增长靠的是什么呢？本地人不愿意生，靠的就是移民。也就是说，澳洲GDP想要增长，现在真没有其他方法，只能增加移民数量。所以我完全不认为未来会持续减少移民数量，除非政府想要让GDP负增长。只要移民这个支柱不倒，澳洲房价就有持续的动力上涨。

如果澳洲禁止移民会怎么样呢？刚开始经济会迅速下滑，然后央行降息刺激经济，银行大量放贷，房价能有一波上涨，但是一段时间之后房价就会开始下跌，当然也拖着澳洲经济一起完蛋。估计我等不到这条故事线发生的那一天。

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