上海楼市的“冰与火”：5月市场的两极分化

5 月，上海楼市呈现出一幅 “冰与火” 交织的奇异景象。一边是抢购热潮，一边是销售遇冷，如此鲜明的对比，让我们不禁要问：在同一座城市，楼市为何会出现如此巨大的分化？是什么因素在左右着购房者的选择？又是什么力量在重塑着上海楼市的格局？接下来，就让我们深入剖析这背后的奥秘。

内环红盘的 “火热盛夏”

（一）陆家嘴太古源・源邸：滨江豪宅的热卖传奇

陆家嘴太古源・源邸，这个名字在上海楼市可谓如雷贯耳。它由陆家嘴集团和太古地产两大巨头联合操盘，坐落于浦东新区陆家嘴滨江板块，无疑是占据了城市的黄金地段。1 公里内 17 个公交站纵横交错 ，无论是去城市的哪个角落，都能轻松畅达。直线 3 公里范围内，72 个幼儿园、34 个小学、31 个中学，教育资源丰富；15 个一级及以上医院分布四周；49 个商场林立，满足日常购物需求；119 个公园环绕，让休闲时光充满惬意。

5 月，它推出了两幢一线江景豪宅，共计 57 套，户型面积主要包括 285 平方米、381 平方米，销售均价为 17.18 万元 / 平方米。“五一” 前夕开启认购，就引发了一场抢购热潮，认购率突破 220%。5 月 10 日开盘当天，上百名购房者早早排队进入会场，销售现场座无虚席。最终，当日成交 55 套，这样的销售速度和成绩，让整个楼市都为之惊叹。

（二）绿城潮鸣东方：地王项目的售罄奇迹

在徐汇滨江板块，绿城潮鸣东方同样创造了楼市的传奇。这里北面 400 米是地铁大木桥路站，南面 300 米即是徐汇滨江绿地公园以及黄浦江，地理位置十分优越。作为全国单价地王项目，它的楼面价高达 13.1 万元 /㎡，拿地时就备受关注。

项目规划了 3 幢高层住宅，共计 120 套房源，户型面积 274 - 584㎡，精装均价 19.5 万元 /㎡ ，一房一价表显示，单价最贵的是一套顶层复式房源，单价 26.52 万元；即使是总价最便宜的一套 2 楼房源，总价也超过 4000 万元；总价最贵的一套顶楼复式房源，总价更是接近 1.54 亿元。如此高昂的价格，却丝毫没有阻挡购房者的热情。5 月 11 日开盘，共收到 191 组有效认购，认购率约 160%，触发 5 年限售规则 ，开盘当天全部售罄，销售总金额 69.88 亿元。

（三）其他内环热销楼盘

除了陆家嘴太古源・源邸和绿城潮鸣东方，内环的上海壹号院同样成绩斐然。5 月 8 - 12 日，它进行了第三批次认购活动，推售 64 套 300 - 1010 平方米的大平层房源，均价约 18.5 万元 / 平方米，累计收获了 171 组意向客户，认购率 267%，触发积分制。这样的认筹率，在楼市中也是相当亮眼的。

这些内环红盘的热销，无疑表明了内环豪宅市场的火爆。它们就像一把把火，点燃了上海楼市的半边天，不仅展现了高净值人群强大的购买力，也对整个房地产市场的走势产生了深远的影响。这种火热的行情，也让人们对上海内环楼市的未来充满了更多的期待 。

远郊项目的 “冰冷寒冬”

（一）浦东：低价房源的无人问津

浦东，作为上海的重要区域，新房房价走势一直备受关注。从安居客的数据来看，2025 年全年浦东楼盘平均单价为 53842.40 元 /m² 。进入 2025 年，价格出现了一些波动，1 - 3 月均价为 54730 元 /m² ，4 月降至 52511 元 /m² ，5 月与 4 月持平 。在价格分布上，2 - 3 万占 5%，3 - 4 万占 19.9%，4 - 5 万占 3.7%，5 - 6 万占 16%，6 - 8 万占 25.4%，8 - 10 万占 8.9%，10 - 12 万占 4.3%，12 万以上占 16.7% 。

在浦东的远郊区域，如惠南镇宣桥板块的璟澜湾，尽管有着诸多优势，却依然销售遇冷。2025 年 4 月 27 - 5 月 1 日，璟澜湾开启认购，推出 107 套公寓、联列房源，建面约 56 - 122㎡，均价 37983 元 /㎡ ，低于联动价。然而，市场反应却十分冷淡，认购人数寥寥无几，最终销售情况也不尽如人意。这样的低价房源，按常理应该受到刚需购房者的青睐，但现实却给了市场一记沉重的耳光。

（二）青浦：高性价比也难引关注

青浦的新房房价情况同样值得关注。2025 年全年青浦区楼盘平均单价为 47386.00 元 /m² 。从年初到 5 月，价格相对稳定，2 - 3 月为 47460 元 /m² ，4 - 5 月为 47275 元 /m² 。在房价分布上，2 万以下占 0.5%，2 - 3 万占 2.4%，3 - 4 万占 38.9%，4 - 5 万占 16.6%，5 - 6 万占 9%，6 - 8 万占 32.2%，8 - 10 万占 0.5%，10 - 12 万及 12 万以上均为 0% 。

在青浦，一些 5 - 6 万元 /㎡的楼盘，本以为凭借相对较低的价格和不错的配套能吸引购房者，然而事实并非如此。以朱家角板块的璟雲里为例，项目总规划用地总面积约 43 万㎡，一期总共 1137 户，主要包括院墅、叠加、洋房、大平层等产品 。璟雲里二期于 2025 年 12 月 15 - 19 日开启认购，推出 62 套建面约 138 - 215㎡联列，均价 52501 元 /㎡ 。12 月 26 日开盘，65 组客户参与选房 。这样的认购和开盘情况，与内环红盘形成了鲜明的对比，即便有着高性价比，在当下的市场环境中，也难以引起购房者的浓厚兴趣。

（三）松江：刚需盘的销售困境

松江区的新房房价走势也呈现出一定的特点。12 月第 1 周上海松江新房价格 52503 元 / 平，环比上周下跌 0.04% 。从商圈角度来看，九亭房价较高，为 56588 元 / 平，松江新城为 51691 元 / 平，新桥为 41445 元 / 平 。在价格分布上，不同区域和楼盘之间存在一定差异。

位于洞泾板块的华发・海上都荟，本应凭借其优越的地理位置和产品优势在市场上占据一席之地。然而，现实却很残酷。华发・海上都荟在售约 101㎡高层和约 90 - 136㎡叠墅，均价 49100 元 /㎡ ，尽管价格相对合理，但销售数据却不容乐观。与内环红盘的抢购热潮相比，华发・海上都荟这样的远郊刚需盘在市场上举步维艰，销售困境明显。

结语：理性看待楼市分化

5 月上海楼市的 “冰与火”，为我们呈现了一个复杂而多元的市场景象。内环红盘的热销，彰显了核心地段房产的魅力与高净值人群的购买力；远郊项目的遇冷，也反映出刚需市场的谨慎与区域发展的不平衡。

对于购房者来说，无论是追求高品质生活的改善型需求者，还是渴望拥有自己小窝的刚需人群，都需要理性看待市场的分化。不要盲目跟风抢购内环豪宅，也不要轻易对远郊项目说 “不”，而是要根据自己的经济实力、生活需求和未来规划，做出最合适的选择。

投资者则需要更加谨慎地分析市场趋势，关注政策变化，评估不同区域房产的投资潜力和风险。在豪宅市场，要警惕市场饱和度和政策调整带来的风险；在远郊楼市，要寻找那些具有发展潜力、配套逐渐完善的项目，把握潜在的投资机会。

而对于房地产市场的相关从业者和政策制定者来说，这种分化现象也提供了重要的启示。从业者需要根据市场需求的变化，调整产品策略，提升项目品质，为不同需求的客户提供更优质的服务；政策制定者则需要进一步优化政策，促进区域协调发展，加大对远郊地区的支持力度，完善基础设施和公共服务配套，以平衡房地产市场的供需关系，推动上海楼市的健康、稳定发展。

上海楼市的 “冰与火”，既是挑战，也是机遇。只有理性看待，积极应对，才能在这个充满变化的市场中找到属于自己的方向。