从“买房子”到“买生活方式”——高端楼盘的宠儿“第四代住宅”城市森林花园住宅

"当改善型客群开始用『生态容积率』替代『地段容积率』，房地产的终极战场早已从土地转移到了生活方式提案力。"

——克而瑞《2023第四代住宅白皮书》

01.政策红利

2025年5月1日，国家《住宅项目规范》正式实施，对住宅项目的建设和使用作出全面新规定，首次明确了“好房子”的标准。该规范要求住宅建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，并遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则。新规从层高、隔音等方面设定了新标准，并鼓励垂直绿化、优化容积率等，直接推动了“第四代住宅”的爆发式增长。

|福州国贸第三座第四代住宅天琴樾

层高升级：提升居住舒适度

新规明确住宅层高不低于3.0米，卧室及起居室净高不低于2.6米。这一标准不仅改善空间感，更为新风、地暖等设备预留安装空间，从多方面提升生活质量，提升空间舒适度。

空中花园：打造城市田园生活

空中花园是第四代住宅的核心优势，采用错层悬挑设计，每户配备挑高景观大露台，支持种植乔灌木、花果蔬菜，让住户在城市生活中享受自然种植的乐趣，实现"阳台变田园"的生活愿景。

| 苏州旭辉 · 蠡棠森屿

开放式厨房设计，通透客厅布局，提升空间采光与流动性。增加灵活可变空间，满足不同群体的多样化生活需求。

| 无锡绿城 · 奥体潮鸣

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得房率突破：最大化空间价值

通过合理规划赠送面积（不超过套内8%），项目得房率提升至85%-95%（传统住宅仅78%-85%），显著提高住宅实用性和性价比。

| 无锡绿城 · 奥体潮鸣叠墅实景图

政策为住宅升级按下加速键，第四代住宅的层高升级、空中花园、户型优化、超高得房率等空间革新，恰与高端客群“居住即生活”的需求完美契合，这正是高端盘对其趋之若鹜的核心——它不再只是物理空间的交易，而是对理想田园生活的精准兑现。当政策为"好房子"定下标准，高端盘对第四代住宅的偏爱便水到渠成。

02.市场实践

“未来住宅的关键在于创造与自然互动的空间，使人们能够更深刻地感受与体验到生活的美好。”

——建筑大师 丹尼尔·里伯斯金

政策的引导为市场的平稳健康发展奠定了基础，品质的提升则成为房企在新时代竞争的核心。在这个过程中，房企顺应市场变化，积极创新，以高品质的产品和服务满足消费者日益增长的居住需求。

房企竞争：从“卖房子”到“卖生活方式”

“房企积极转型，竞争焦点从单纯的地段、价格转向场景化、体验化的居住方式塑造。”

1.建筑升级：优化建筑立面美学，从单一居住功能转向美学体验，满足消费者日益增长的审美需求；采用低密布局，提升消费者居住空间的舒适度。

2.场景营造：打造多功能会所、景观庭院、儿童活动区、老年活动区、架空层公共活动区，增强社区互动性。将公共空间转化为生活剧场，打造全龄化活动空间和社区生活场景。

| 无锡绿城 · 奥体潮鸣架空层

| 苏州狮山 · 金茂府景观规划

| 苏州龙湖 · 未来御湖境会所规划

3.服务提升：引入高品质物业，提供定制化生活服务，如健康管理、社群运营等。

区域实践：因地制宜打造差异化卖点

在2021年中国工程标准化协会正式发布《城市森林花园住宅设计标准》之后，就有福州、石家庄等城市开始了四代宅的试点建设，后续又有更多城市陆续跟进。虽然每个城市的政策内容基本都类似，但设计方向还是有不少区别。

比如成都。地产人都知道，成都是一个地产研发部门特别“卷”的城市。从最早期的天鹅湖花园再到七一城市森林花园（被公认为是国内第一个第四代住宅），成都也走在“第四代住宅”发展的前端。成都以“公园城市”理念为依托，万科、德商等房企开发“梯田式阳台”住宅，实现私密性与绿化的平衡。

| 成都滨江郦城

| 成都华润中环天宸

第四代住宅成房企产品力「认证标签」

地产下行周期，第四代住宅以差异化产品力破局，成为房企品质升级的最佳认证标签

2017年，新疆天地集团在成都新都区推出「七一城市森林花园」，开盘当日432套房源全部售罄，成交均价较周边项目溢价28%。这一成功案例刺激了行业神经——开发商发现，相比传统住宅，第四代住宅可凭借“零公摊”“空中别墅”等标签实现单价提升15%-30%。

重庆龙湖揽境项目首开 80 天售罄，单价突破 5 万元 /㎡；成都「阿玛尼艺术公寓」通过空中花园设计，成为城市地标级豪宅。